Comprar sobre plano en Israel: Riesgos, beneficios y cómo funciona
En el mercado residencial israelí, la mayor parte de las ventas sobre plano de apartamentos residenciales nuevos (רכישת דירה מקבלן) constituye el grueso de la nueva oferta de bienes raíces residenciales. Comprar una vivienda antes de su construcción es una práctica muy común en Israel, tanto entre compradores de vivienda como entre inversores inmobiliarios. La compra sobre plano permite al comprador adquirir la vivienda mientras se construye a precios de pre-construcción más bajos, así como elegir la mejor ubicación, orientación y distribución dentro del edificio, antes de que otros compradores puedan seleccionar. Además, la plusvalía de dicha vivienda sobre plano antes de su finalización puede ser considerable, especialmente en ubicaciones urbanas con una oferta limitada de apartamentos. En muchos casos, los pagos del comprador están vinculados a las diversas etapas de la construcción. Otros beneficios incluyen nuevos y mejorados estándares de construcción que se están implementando en los edificios nuevos (de acuerdo con el Instituto de Estándares de Israel, מכון התקנים). Las fases posteriores de estas nuevas mejoras incluyen una mejor implementación de las disposiciones sísmicas, mayor eficiencia energética, accesibilidad mejorada y mayor seguridad. Las siguientes directrices tienen como objetivo familiarizar al lector con los beneficios principales, así como con los diversos riesgos fundamentales relacionados con la compra de apartamentos sobre plano, y con las principales protecciones otorgadas a dicho comprador. Todo lo anterior debe ser bien comprendido por el comprador antes de que firme un contrato de compraventa (חוזה קנייה). Las diversas directrices a continuación también tienen como objetivo permitir al comprador decidir mejor si la compra sobre plano es adecuada para él. Recompensas de la Compra de Apartamentos Sobre Plano en Israel. Acceso a Precios – Los compradores de apartamentos sobre plano en Israel suelen adquirir los apartamentos a un precio por metro cuadrado más bajo que los compradores posteriores de apartamentos terminados del mismo promotor. Ventaja de Ser el Primero – El comprador de vivienda sobre plano tiene la ventaja de seleccionar los mejores apartamentos dentro del proyecto antes de que otros compradores puedan elegir. Potencial de Plusvalía – El comprador de vivienda puede obtener una gran plusvalía de la compra sobre plano, antes de la finalización de la construcción e incluso antes de que se le entreguen las llaves de la vivienda. Una Estructura de Pagos Escalonados – En lugar de pagar el precio total de la vivienda por adelantado, el comprador de vivienda sobre plano paga las cuotas a medida que la vivienda se construye hasta su finalización. Se Implementan Nuevos Estándares de Construcción – Todos los edificios de nueva construcción en Israel deben completarse en pleno cumplimiento de los códigos de construcción israelíes actuales y otras regulaciones relevantes, como las disposiciones sísmicas pertinentes, la eficiencia energética mínima y otros requisitos. Compra de Apartamentos Sobre Plano en Israel – Recompensas Principales para el Comprador. Las respuestas a las siguientes preguntas deberían permitir al lector comprender mejor las recompensas principales para el comprador sobre plano: ¿Cuáles son las recompensas principales para el comprador de vivienda sobre plano de apartamentos en venta en Israel? ¿Tiene valor la compra de apartamentos sobre plano para el comprador de vivienda? ¿Cuáles son las ventajas para el comprador de vivienda sobre plano de apartamentos en venta en Israel? ¿Cuáles son los precios de pre-construcción de los apartamentos en venta en Israel? ¿A qué están vinculadas las cuotas del comprador de vivienda sobre plano de apartamentos en venta en Israel? Compra de Apartamentos Sobre Plano en Israel – Riesgos Principales y Protecciones para los Compradores. Las respuestas a las siguientes preguntas deberían permitir al lector comprender mejor los diversos riesgos principales para el comprador de vivienda sobre plano, así como las principales protecciones correspondientes: ¿Cuáles son los riesgos principales para el comprador de vivienda sobre plano de apartamentos? ¿Cómo afectan los diversos cambios en las especificaciones del apartamento terminado al comprador de vivienda sobre plano? Disminución del Valor de Mercado – ¿Cuáles son las circunstancias en las que el valor de mercado de la vivienda terminada puede disminuir, antes de que la vivienda sea entregada al comprador? ¿Cómo afecta el riesgo de insolvencia del promotor antes de la finalización de la construcción al comprador de vivienda sobre plano? Compra de Apartamentos Sobre Plano en Israel – Protecciones Principales para el Comprador. Las respuestas a las siguientes preguntas deberían permitir al lector comprender mejor las principales protecciones correspondientes otorgadas al comprador de vivienda sobre plano: ¿Qué es la garantía bancaria (ערבות בנקאית) u otra garantía que el promotor debe obtener, de un banco o de otra forma, antes de comenzar la recaudación de cuotas del comprador de vivienda? ¿Qué es el Anexo de Especificaciones del Apartamento (מפרט טכני) y cuál es su papel en el contrato de compraventa? ¿Qué es el Período de Responsabilidad por Defectos (תקופת אחריות)? ¿Cómo afecta al comprador de vivienda el registro de la vivienda terminada en el Registro de la Propiedad de Israel (טאבו)? Compra de Apartamentos Sobre Plano en Israel – Preguntas Clave para Hacer a un Promotor. Las respuestas a las siguientes preguntas pueden ayudar al comprador en su intento de evaluar mejor el proyecto antes de la firma del contrato de compraventa. Preguntas para Hacer a un Promotor Antes de Firmar un Contrato de Compraventa. Compra de Apartamentos Sobre Plano en Israel – Trabajar con un Abogado Inmobiliario en Israel. El contrato de compraventa de una vivienda sobre plano es largo y complejo, preparado por los abogados del promotor. Por lo tanto, está naturalmente redactado desde el punto de vista del promotor y contiene muchos términos y condiciones que le son favorables. Por lo tanto, antes de firmar dicho acuerdo, el comprador debe contratar a un abogado inmobiliario cualificado (עורך דין מקרקעין). Dicho abogado examinará los términos y condiciones del acuerdo desde el punto de vista del comprador y los negociará en su nombre. Además, el abogado inmobiliario verificará la garantía bancaria u otra garantía obtenida por el promotor, revisará el Anexo de Especificaciones del Apartamento, lo explicará al comprador, revisará el Período de Responsabilidad por Defectos y se asegurará de que todo el registro en el Registro de la Propiedad, requerido por el acuerdo, se realice a tiempo. Compra de Apartamentos Sobre Plano en Israel – Para Quién es Adecuada. Como se explicó, la compra sobre plano es adecuada para compradores que tienen una perspectiva a largo plazo (de aproximadamente 2-4 años), que pueden pagar las cuotas y que compran la vivienda para uso final o para inversión a largo plazo. En tales casos, el producto sobre plano puede ser una inversión muy gratificante, siempre y cuando el comprador realice una diligencia debida exhaustiva y adecuada sobre el promotor y el proyecto específico, y sea capaz de absorber posibles retrasos en la construcción. La compra sobre plano no es adecuada para necesidades de vivienda a corto plazo, para personas con fondos limitados que no pueden absorber tales riesgos, y para personas que no realizan la diligencia debida sobre el proyecto específico y su promotor. Comprar sobre plano puede ser una excelente manera de entrar en el mercado inmobiliario israelí, siempre y cuando el comprador de vivienda haya hecho sus deberes.
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