Impuesto de compra en Israel para compradores extranjeros en 2026: Guía completa de Mas Rechisha
Para compradores de la diáspora e inversores no residentes que entran en el mercado inmobiliario israelí, el impuesto de compra (mas rechisha, en hebreo: מס רכישה) suele ser la mayor sorpresa de la operación. No es un concepto menor. Un comprador extranjero que adquiere un apartamento de 3,000,000 ILS en Tel Aviv normalmente pagará más en impuesto de compra que un residente israelí que compra la misma propiedad por primera vez. Entender la estructura, los tipos y dónde existen exenciones para Olim y residentes que regresan puede marcar una diferencia de cientos de miles de shekels.
Esta es la guía completa de mas rechisha para compradores no israelíes en 2026.
---
## ¿Que es Mas Rechisha?
Mas rechisha es un impuesto de compra, de pago unico, que impone la Israel Tax Authority (Rashut HaMisim, en hebreo: רשות המיסים) sobre transacciones inmobiliarias. Lo paga el comprador, no el vendedor, y vence dentro de los 60 dias posteriores a la firma de un contrato de compraventa vinculante. No pagarlo a tiempo puede generar intereses y recargos.
El tipo depende de tres factores:
1. El precio de compra declarado
2. El estatus de residencia del comprador (residente israelí o residente extranjero)
3. Si el comprador adquiere su unica vivienda o su primera propiedad residencial en Israel
No existe un tipo unico. El impuesto se calcula por tramos, con diferentes porcentajes aplicados a distintas porciones del precio de compra.
---
## Tipos para Residentes Extranjeros en 2026
Los residentes extranjeros, definidos en general como personas cuyo centro de vida esta fuera de Israel, se enfrentan a tipos significativamente mas altos que los residentes israelíes.
Tramo de precio de compra | Tipo impositivo
Hasta aproximadamente 6,055,070 ILS | 8%
Importe superior a 6,055,070 ILS | 10%
Estos umbrales quedaron congelados por una orden gubernamental temporal emitida en enero de 2025 y se espera que permanezcan sin cambios hasta finales de 2027, lo que significa que no se ajustaran por inflacion durante este periodo. Los valores actuales de los tramos se publican en el sitio web oficial de la Israel Tax Authority (gov.il, tabla de indexacion de Mas Rechisha, enero de 2025).
Un ejemplo practico: Un comprador extranjero que adquiere un apartamento por 4,000,000 ILS en 2026 pagaria aproximadamente 320,000 ILS en impuesto de compra (4,000,000 x 8%). Una propiedad de 7,000,000 ILS generaria aproximadamente: 484,405 ILS (8% sobre los primeros 6,055,070 ILS) mas 94,493 ILS (10% sobre los 944,930 ILS restantes), para un total de aproximadamente 578,898 ILS.
Un matiz importante: Rashut HaMisim asume que un residente extranjero probablemente posee u ocupa una propiedad en su pais de residencia. Aunque la propiedad israelí que compras sea tu unica propiedad a nivel global, te clasifican como inversor residente extranjero y pagas desde el primer shekel al tipo del 8%. No te beneficia el tramo de tipo cero disponible para residentes israelíes que compran su unica vivienda.
---
## La Exencion para Olim: Un Beneficio Importante para Nuevos Inmigrantes
Los nuevos inmigrantes (Olim Hadashim) que han hecho Aliyah tienen derecho a una reduccion significativa y de una sola vez en el impuesto de compra sobre su primera propiedad residencial en Israel, siempre que se adquiera dentro de los siete años posteriores a la inmigracion. La exencion esta recogida en la Ley del Retorno y aplicada mediante la normativa de Rashut HaMisim (gov.il, disposiciones sobre exencion de impuesto de compra para Oleh).
Segun los tipos vigentes reportados por Rashut HaMisim y confirmados por firmas especializadas, incluidas Ascend Israel Properties y davidson-realestate.com, 2025-2026:
Tramo de precio de compra | Tipo impositivo
Primer tramo (hasta aproximadamente 1,978,745 ILS) | 0.5%
Por encima del primer tramo, hasta aproximadamente 6,055,070 ILS | 5%
Por encima de 6,055,070 ILS | Se aplican los tipos estandar de extranjero/inversor
Este es un beneficio de una sola vez. Se aplica solo a propiedad residencial, no a inmuebles comerciales, no a terreno vacante, no a segundas propiedades. Una vez utilizado, no puede aplicarse de nuevo a una compra futura.
El ahorro es sustancial. Un Oleh que compra un apartamento de 4,000,000 ILS pagaria aproximadamente: 9,894 ILS (0.5% sobre 1,978,745 ILS) mas 101,063 ILS (5% sobre los 2,021,255 ILS restantes), para un total de aproximadamente 110,957 ILS. Esto se compara con 320,000 ILS al tipo estandar para residentes extranjeros, un ahorro de aproximadamente 209,000 ILS en una sola transaccion.
Utiliza la Calculadora de Mas Rechisha de Israelos para calcular tu propio escenario al instante. Introduce el precio de compra y el estatus de residencia, y la calculadora aplica automaticamente los tramos actuales de la ITA.
La implicacion para familias de la diáspora que planean Aliyah: el orden y el momento de la compra de la vivienda en relacion con la fecha de inmigracion importan financieramente, no solo logisticamente.
---
## Recalificacion: De Tipo de Extranjero a Tipo de Residente
Existe un mecanismo menos conocido que beneficia a los compradores que adquieren como no residentes y posteriormente obtienen la residencia israelí. Si estableces tu residencia en Israel dentro de aproximadamente dos años desde la compra, puedes ser elegible para solicitar una recalificacion de la transaccion, pasando de los tipos para residentes extranjeros al sistema de tramos para primera vivienda de residente. Esto puede dar lugar a una devolucion de impuestos significativa por parte de Rashut HaMisim.
La recalificacion no es automatica. Debes solicitarla, documentar que tu centro de vida se ha trasladado a Israel y cumplir los criterios de la ITA para el estatus de residencia. Para compradores que realmente tienen previsto trasladarse, y no solo inversores que mantienen un estatus de no residente, merece la pena incorporarlo al modelo financiero desde el principio.
---
## Otros Impuestos que los Compradores Deben Conocer
Mas rechisha es el impuesto unico mas importante, pero no es el unico.
IVA (Maam) al 18% desde enero de 2025: el IVA se aplica a las compras de obra nueva a un promotor, no a las operaciones de reventa entre particulares. Si compras un apartamento nuevo directamente a un promotor, debes esperar pagar un 18% de IVA sobre el precio de venta. Esto es independiente de mas rechisha. Las propiedades de segunda mano (yad shniya) entre particulares generalmente estan exentas.
Impuesto sobre Ganancias de Capital (Mas Shevach): Para los no residentes que venden propiedad residencial israelí, las ganancias de capital generalmente tributan al 25% sobre la ganancia nominal. Los residentes se benefician de varias exenciones y de un metodo de calculo diferente. Para compradores de la diáspora que mantienen la propiedad como inversion, esto afecta la planificacion de salida.
Arnona (impuesto municipal sobre la propiedad): Un gravamen anual continuo fijado por el municipio local, basado en el tamaño y la ubicacion de la propiedad. Los nuevos Olim suelen recibir una exencion parcial de arnona durante sus primeros años en Israel.
---
## Nota para Ciudadanos de EE. UU.: Convenios de Doble Imposicion y FBAR
Los Olim estadounidenses y los inversores con ciudadania estadounidense afrontan una capa adicional de cumplimiento que no se aplica a la mayoria de otros compradores de la diáspora. Estados Unidos grava a sus ciudadanos por ingresos y ganancias mundiales con independencia de la residencia. Esto crea dos consideraciones especificas.
Declaracion FBAR y FATCA: Si mantienes cuentas bancarias israeliés o activos financieros que superan ciertos umbrales, deben declararse anualmente al Tesoro y al IRS de Estados Unidos. La propiedad en si no es una cuenta financiera extranjera, pero si lo son las cuentas bancarias utilizadas para comprarla y los ingresos por alquiler que pasan por ellas.
Convenio fiscal Israel-Estados Unidos: El convenio fiscal entre EE. UU. e Israel (Convention for the Avoidance of Double Taxation, en vigor desde 1995) ofrece mecanismos para evitar pagar impuesto sobre las ganancias de capital dos veces sobre la misma ganancia. En general, las ganancias gravadas en Israel pueden generar credito frente a la obligacion fiscal en EE. UU. Sin embargo, la interaccion entre los tipos israelíes de mas shevach, los tipos estadounidenses de ganancias de capital a largo plazo y las exclusiones especificas del tratado es compleja. Los ciudadanos estadounidenses deben trabajar con un asesor fiscal cualificado en ambas jurisdicciones antes de comprar y, sin duda, antes de vender.
---
## Como Pagar Mas Rechisha
Rashut HaMisim ha trasladado gran parte del proceso de presentacion de mas rechisha a internet. El flujo estandar es el siguiente:
1. Presentar una declaracion de la operacion inmobiliaria (shuma) ante Rashut HaMisim dentro de los 30 dias siguientes a la firma del contrato de compraventa.
2. Recibir una liquidacion de la ITA.
3. Pagar el importe total dentro de los 60 dias siguientes a la firma.
En la practica, la mayoria de los compradores de la diáspora lo gestionan a traves de un abogado israelí (orech din), que tramita la declaracion, responde a cualquier consulta de la ITA y se asegura de que el pago llegue a la cuenta correcta a tiempo. Intentar hacerlo por cuenta propia desde el extranjero es posible, pero añade riesgo, especialmente si la ITA tiene preguntas sobre el estatus de residencia o la valoracion de la propiedad.
---
## Preguntas Frecuentes
Que pasa si el precio declarado esta por debajo del valor de mercado? Rashut HaMisim realiza tasaciones independientes en muchas operaciones y puede liquidar mas rechisha sobre lo que determine como el verdadero valor de mercado, no solo sobre el precio declarado. Declarar por debajo del valor real supone un riesgo de incumplimiento con sanciones.
Mi propiedad esta en copropiedad con un conyuge israelí. Que tipo se aplica? Las situaciones de copropiedad se evalúan de forma proporcional. La parte del conyuge israelí puede tributar al tipo de residente, mientras que la parte del conyuge no residente tributa al tipo de residente extranjero. La estructura importa.
Compro a traves de una sociedad. Cambia algo? Las compras a traves de sociedades israelíes generalmente tributan a tipos equivalentes a los de inversor, independientemente de donde residan los accionistas. Las estructuras societarias añaden complejidad y rara vez reducen la carga fiscal en compras residenciales.
---
## Empieza por los Numeros
Mas rechisha es una de las primeras grandes decisiones financieras en una transaccion inmobiliaria israelí, y la diferencia de tipo entre residente extranjero y Oleh puede alcanzar de 150,000 a 300,000 ILS o mas en un apartamento tipico de Tel Aviv o Jerusalen. Las decisiones que tomes sobre el momento, el estatus de residencia y la estructura de propiedad antes de firmar un contrato de compraventa determinan en que tramo quedas.
Calcula los numeros para tu caso concreto en la Calculadora de Mas Rechisha de Israelos, o consulta los datos de precios por ciudad para entender como se sitúa el impuesto de compra junto a los valores inmobiliarios en las ciudades que estas considerando.
---
Explora mas: Comprar propiedad en Israel | Guia de vivienda para Aliyah | Guia hipotecaria israelí para extranjeros