Mercado inmobiliario de Israel, Primer trimestre de 2026: Lo que los compradores de la diáspora deben saber

El Dato Principal

El mercado inmobiliario residencial de Israel cerró el primer trimestre de 2026 con una nota alta, con precios que aumentaron aproximadamente un 4,8 por ciento en los últimos 12 meses en general. En relación con la inflación, esto está solo ligeramente por encima de lo habitual, pero revela una diversidad significativa entre los diversos submercados geográficos dentro del país. Mientras que algunos no están subiendo, otros sí lo están haciendo, y con fuerza. La normalmente vasta desconexión entre la ciudad de Tel Aviv y otras regiones del país también está empezando a reafirmarse en ciertos focos.

Es fácil para los compradores de la diáspora no ver el bosque por los árboles. Ciertamente el mercado se movió, pero ¿ocurrió la corrección en el espacio que usted está considerando, y es relevante? Es poco probable que el comprador de la diáspora que observa desde Nueva York, París, Johannesburgo o Buenos Aires esté comprando una vivienda a nivel local y, por lo tanto, puede estar menos preocupado por la reciente corrección en Sudáfrica que el posible propietario que vive aquí.

Tel Aviv: El Centro de Gravedad

La capital está subiendo más rápido, pero Tel Aviv sigue subiendo más alto. Los bienes raíces en el centro de Tel Aviv promediaron alrededor de 55.000 séqueles por metro cuadrado para alquileres básicos, y mucho más para construcciones nuevas y espacios renovados. Florentin, Neve Tzedek y el Antiguo Norte son los distritos más caros, pero las zonas en la periferia de los límites municipales ofrecen una buena relación calidad-precio.

Para los extranjeros que leen esto, es esencial comprender que Tel Aviv es un mercado de dos vías. Una vía incluye a compradores israelíes que están mejorando de apartamentos más pequeños o buscando apartamentos en otras ubicaciones de Tel Aviv y financian sus compras con sus ingresos o con dinero aportado por sus familias. La segunda vía incluye a compradores extranjeros, incluidos miembros de la diáspora judía que desean mantener bienes raíces en Tel Aviv como un activo seguro con un valor especial. En el primer trimestre de 2026, la vía extranjera se suavizó un poco, pero la vía local se mantuvo firme.

Jerusalén: Más tranquilo, más selectivo

En comparación con el resto del país, la capital contó una historia diferente. Mientras que en el resto del país los mercados subieron un 1,2% de media, en Jerusalén las tendencias variaron mucho de un barrio a otro. Aunque las zonas más codiciadas por los compradores de la diáspora, como Rehavia, Talbieh y la Colonia Alemana, siguieron disfrutando de una fuerte demanda superior a la oferta, los precios de la tierra y las propiedades en estas zonas aumentaron entre un 3% y un 5% durante el trimestre.

Como comprador de la diáspora, es posible que haya notado que cuando se promedia un patrón, los barrios se homogeneizan y pierden su individualidad. En el caso del patrón promedio de Jerusalén, la ciudad parecía estancada, pero los diversos barrios seguían estando significativamente activos en las zonas que los compradores de bienes raíces reales suelen buscar.

La Periferia: Donde están las verdaderas ganancias

Mientras que las tres grandes ciudades tendieron a estancarse fuera de Tel Aviv, otras ubicaciones a lo largo de la línea de tren mostraron un crecimiento impresionante. Ciudades secundarias como Netanya, Ashdod, Hadera y Beer Sheva experimentaron un crecimiento del 5-7% durante el trimestre, todo ello debido a una combinación de mejora del transporte, aumento de la población y una ola de jóvenes familias israelíes que han sido expulsadas del centro por los precios. Netanya registró el mayor aumento en el precio por metro cuadrado, con un 6,9%.

La inversión en la periferia podría merecer una nueva mirada, considerando los mayores rendimientos de alquiler que oscilan entre el 3,5% y el 4,5% frente a aproximadamente el 2,5% en el centro de Tel Aviv. Si bien los retornos no son garantía de éxito, el margen histórico parece lo suficientemente amplio como para hacer que los inversores de la diáspora se lo piensen seriamente, si no es que reconsideren su enfoque por completo.

Qué significa esto para los compradores de la diáspora

Tres conclusiones prácticas del primer trimestre.

Busque su objetivo antes de mirar los datos. Un inversor que busca un hogar seguro en Israel para capear tiempos inciertos busca resolver un problema diferente que un inversor que busca obtener rendimiento. Los promedios de la ciudad son casi inútiles si no sabe en qué camino se encuentra.

Como con cualquier compra de vivienda, la base de costo posterior es un factor importante en la decisión. No es solo la base imponible más alta para un residente no israelí lo que debe considerarse. Mientras que los israelíes tienen una escala gradual de impuestos sobre la primera vivienda, el Mas Rechisha para residentes no israelíes comienza en el 8% desde el primer shekel y alcanza un máximo del 10% una vez superado el umbral. Esto es significativamente más alto que la escala gradual israelí y debe incorporarse a la base de costo en la etapa inicial de consideración.

En tercer lugar, el tipo de cambio del shekel es un segundo mercado y debe considerarse por separado en los cálculos de los compradores. En realidad, el costo de la compra de una propiedad en Israel siempre se expresa en dos cifras: el precio de la propiedad y el tipo de cambio al que debe financiarse la compra. Históricamente, el shekel ha experimentado algunas fluctuaciones en los últimos meses, pero en el primer trimestre de 2026, cotizó en gran medida en un rango estrecho frente al dólar y el euro. Incluso pequeños movimientos en el tipo de cambio, del orden del 3%, pueden traducirse en costos reales, en este caso, alrededor de 60.000 shekels en una compra de dos millones, considerablemente más que los costos de cierre típicos.

Qué observar en el segundo trimestre