¿Es seguro comprar una propiedad en Israel durante tensiones de seguridad?

Hasta la fecha, el sector inmobiliario israelí ha logrado resistir todas las crisis de seguridad y los precios nunca han experimentado una caída plurianual. Si bien, a raíz de ciertos acontecimientos, se ha producido una disminución temporal en el volumen de transacciones (del orden de un trimestre), los precios, no obstante, han continuado subiendo año tras año.

¿Qué beneficios fiscales obtienen los Olim al comprar una propiedad?

Los Olim Chadashim obtienen un descuento sustancial en el Mas Rechisha (impuesto de compra) para una primera vivienda como residencia única - típicamente 0% sobre los primeros ₪1,978,745 y 0.5% por encima (sujeto a un límite publicado anualmente por la Israel Tax Authority, elegibilidad dentro de 1 año antes a 7 años después de la aliyah, una vez por vida del hogar). Los residentes extranjeros pagan 8% sobre los primeros ₪6,055,070 y 10% por encima, desde el primer shekel - no hay alivio gradual ni tramo del 0%. (Tramos congelados a niveles de enero de 2024 hasta 2027). Verifique los umbrales publicados por la ITA del año en curso y su elegibilidad específica con un asesor fiscal israelí autorizado antes de firmar.

¿Pueden los residentes extranjeros obtener una hipoteca en Israel?

Sí. Muchos bancos israelíes ofrecen hipotecas a residentes extranjeros. Como olim (nuevos inmigrantes), se les permite obtener hasta un 75% de la relación préstamo-valor (LTV). Para hipotecas a residentes extranjeros, los bancos israelíes ofrecen un 50% de la relación préstamo-valor. Las hipotecas pueden ser a tipo fijo o a tipo variable.

¿Cuáles son los rendimientos de alquiler típicos en Israel?

Las rentabilidades medias de la inversión inmobiliaria a largo plazo en ubicaciones privilegiadas de Tel Aviv actualmente oscilan entre el 2,5% y el 3,5%. En ubicaciones principales como Jerusalén, las rentabilidades medias son más altas, oscilando entre el 3% y el 4%. Aunque estas rentabilidades son bajas en comparación con algunos mercados emergentes, la revalorización a largo plazo del capital inmobiliario es excepcional.

¿Cuánto tiempo dura el proceso de compra?

La mayoría de las compras de propiedades en Israel suelen tardar entre 2 y 4 meses, desde el acuerdo hasta la finalización, incluyendo todo el proceso de diligencia debida y la firma y registro del contrato de compraventa en el Tabu.

¿Por qué los compradores de la Diáspora eligen Israel, incluso en tiempos inciertos?

Introduction

Usually every security alert makes the news, but in the real estate world, a large and growing trend is on the down low. Thousands of Jewish families from all over the world, from New York to Paris to London to Melbourne and more, are investing in real estate in Israel.

This is not ‘panic buying’. It is ‘purpose buying’ – i.e. people who wish to purchase a home in Israel for a variety of reasons, and today’s media are not dissuading them from their dream of owning a home in Israel for emotional, various and long-term reasons. And when one looks at the numbers, it is clear that when people are this committed to Israel, even numbers can’t stand in their way.

The Security Buyer Phenomenon

A peculiar type of property buyer exists in Israel’s real estate market: the so-called ‘security buyer’. These are often members of the diaspora who purchase property in Israel not because of a high rental yield or with hopes of profit on the value of the property over time, but simply to feel more secure in their ties to the country.

While many might expect foreign buyers to be deterred from purchasing real estate in Israel when the security situation turns bleak, numbers released by the Bank of Israel reveal that the foreign-resident owned property market has remained consistently strong throughout recent hostilities. Decades of conflict have become somewhat of a "business as usual" phenomenon in the Israeli real estate market, where even the worst of times is typically followed by a brief pause in transactions before activity returns to normal, and in many cases, is even elevated by the interests of buyers abroad.

El precio medio nacional del sector inmobiliario israelí por metro cuadrado se sitúa en torno a los ₪38.000; aquí en Tel Aviv, el precio asciende a ₪55.000/m². Dado el crecimiento anual medio inusualmente alto del +4,8%, es innegable que aquí hay un potente crecimiento compuesto en juego, muy superior al de la mayoría de las demás clases de activos. Como con cualquier inversión, nuestro consejo sería no tratar su casa únicamente como una apuesta a corto plazo, sino más bien como una inversión sólida y a largo plazo, incluso si los mercados fluctúan.

Qué impulsa la decisión

Comprender por qué la gente compra en Israel en tiempos de incertidumbre requiere mirar más allá de las hojas de cálculo. Tres motivaciones principales surgen constantemente:

1. Identidad y Pertenencia

Para muchas familias de la diáspora, poseer una propiedad en Israel no es solo una inversión sólida, también es una forma de manifestar y materializar una profunda conexión con el país. Tener un hogar en Jerusalén, Haifa o Netanya es para muchos más que un simple activo físico: es un símbolo de raíces, identidad, herencia y continuidad entre generaciones.

2. Preparación Práctica

El antisemitismo en partes de Europa y Norteamérica se ha convertido en una llamada de atención para muchas familias judías; ¿quién habría imaginado los días de una vida "segura" en la diáspora? Un hogar aquí en Israel ofrece una miríada de opciones: siempre está disponible para ocupación inmediata, puede servir como puente para hacer Aliyá, o una casa de verano; o incluso como un activo valioso del que disponer para ayudar a los hijos y a sus hijos en los años venideros.

3. Fundamentos del Mercado

A la luz de varios acontecimientos recientes, puede ser reconfortante recordar que la economía de Israel se mantiene robusta y el argumento a favor del sector inmobiliario parece sólido por una serie de razones fundamentales, a pesar de cualquier volatilidad reciente y relacionada. Mientras Europa languidece con un PIB anémico, el rendimiento de Israel se ha mantenido alto. Aunque el sector tecnológico está algo deprimido, otros sectores de la economía israelí están creciendo con fuerza, incluido el sector de la vivienda, impulsado por uno de los países demográficamente más dinámicos del mundo. Todos estos puntos, y más, presentan un sólido argumento para invertir en bienes raíces israelíes.

Resiliencia del Mercado: Lo que muestran los números

Contrariamente a la suposición común, los precios de los bienes raíces en Israel nunca han experimentado una caída durante un período multianual. A diferencia de la mayoría de los países desarrollados, donde los precios de las propiedades han disminuido en uno o más de esos períodos, aquí, han continuado subiendo de manera consistente y constante. Y esto es cierto incluso en tiempos de incidentes de seguridad importantes, como el invierno pasado, cuando uno podría haber esperado que la gente vendiera sus casas a cualquier precio.

Caída a largo plazo (retroceso de 5-10 años), nunca ha ocurrido en Israel
Estabilidad de precios, evitando la necesidad de ventas de liquidación y precios de venta por "pánico"
Recuperación post-evento: Retorno a niveles pre-estables generalmente, en promedio dentro del primer trimestre post-evento
Interés renovado de la diáspora: los eventos relacionados con la seguridad tienden a impulsar la demanda a largo plazo desde el extranjero

Nuestro análisis para inversores con un horizonte temporal de 5 a 10 años es que prestar demasiada atención a los eventos de seguridad es poco probable que añada valor; a largo plazo, el momento oportuno tiende a importar menos y empezar es más importante.

Lo que los compradores internacionales deben saber

¿Comprando una propiedad en Israel? Los recién llegados al país no siempre conocen las reglas financieras básicas del juego. Estamos a punto de decirles cuáles son.

Impuesto de Adquisición (Mas Rechisha): Los extranjeros pagan un impuesto escalonado del 5-10% del precio de compra de la propiedad. Sin embargo, para los Olim Chadashim existe una considerable exención de este impuesto. Pueden pagar un 0% en su primera vivienda hasta un umbral bastante alto.

Costos Adicionales Totales: También existen costos adicionales totales al precio de la propiedad del 5-12%, incluyendo honorarios de abogados (0.5-1.5%) y honorarios de agencia inmobiliaria (2%), así como el Mas Rechisha.

Financiación: Existen hipotecas para residentes extranjeros emitidas por los bancos israelíes. El LTV es del 50% (en contraste con el 75% para los Olim) y se puede elegir entre la tasa preferencial del Banco de Israel o una tasa fija.

Rentabilidad por Alquiler en Israel: La rentabilidad por alquiler de apartamentos en Tel Aviv se sitúa actualmente entre el 2.5% y el 3.5%, mientras que otras ciudades como Jerusalén y Haifa pueden presumir de entre un 3% y un 4%, y poseen un gran potencial de apreciación.

Tomar una Decisión Informada

El comprador más empoderado es el comprador más informado. Descubra estas estadísticas vitales antes de firmar en la línea de puntos.

Explore ubicaciones – Israel cuenta con más de 159 ciudades, todas con características diferentes, un precio distinto y potencial de crecimiento. No equipare la actividad de startups únicamente con Tel Aviv; en su lugar, investigue otras ciudades como Herzliya, Netanya y Haifa, o incluso Jerusalén, para ver cuáles podrían adaptarse mejor a sus necesidades.
Utilice herramientas profesionales: Existen varias herramientas en línea que puede utilizar para comparar el costo de una propiedad en diferentes monedas, como calculadoras de hipotecas y de rentabilidad por alquiler, estimadores de propiedades para el Mas Rechisha y herramientas de conversión de divisas.
Conozca la ley - La ley de propiedad israelí está llena de características únicas de este mercado que son diferentes a las de los países occidentales.

Inversión a largo plazo: piense generacionalmente: Muchos compradores que buscan seguridad están adquiriendo propiedades con la vista puesta en el futuro, con un horizonte de 20-30 años. La propiedad que compre hoy podría ser un hogar para sus hijos o sus nietos cuando hagan Aliyá en las próximas décadas.

Conclusión

Comprar propiedades en Israel en tiempos difíciles no es nada nuevo. Y, sin embargo, hay algo particularmente especial e incluso histórico en las transacciones inmobiliarias que se realizan en el actual clima impredecible. El mercado inmobiliario israelí, conocido por sus complejidades y factores de riesgo, es visto tanto por locales como por expatriados no como un mercado difícil, sino como un hogar y, por lo tanto, como una inversión segura a largo plazo.

Ya sea usted un Olé que planea regresar a Israel, un inversor que busca añadir un nuevo activo a una cartera ya diversificada o una familia que busca comprar bienes raíces conectados a su patria, el mercado israelí ofrece un nivel de transparencia, solidez y fundamentos a largo plazo poco comunes en otros mercados y rendimientos de inversión geométricamente más altos a largo plazo para el comprador astuto.