Question 1

Qu'est-ce que le Mas Rechisha (taxe d'achat) en Israël et combien paie-t-on en 2026 ?

Accepted Answer

Le Mas Rechisha est la taxe d'achat israélienne sur l'immobilier. Barèmes 2026 (gelés aux niveaux de janvier 2024 jusqu'en 2027) : pour un résident israélien achetant son seul logement — graduel 0% jusqu'à 1 978 745 ₪, 3,5% jusqu'à 2 347 040 ₪, 5% jusqu'à 6 055 070 ₪, 8% jusqu'à 20 183 565 ₪, 10% au-delà. Logement supplémentaire ou investissement : 8% sur les premiers 6 055 070 ₪ et 10% au-delà (pas de tranche 0%). Les résidents étrangers paient le même barème plat — 8% / 10% — dès le premier shekel, sans aucun allègement gradué. À jour de mai 2026 ; vérifiez auprès d'un avocat fiscaliste israélien agréé avant la signature.

Question 2

Comment le Mas Rechisha diffère-t-il pour les acheteurs étrangers, les résidents israéliens et les olim ?

Accepted Answer

Les résidents étrangers paient 8% sur les premiers 6 055 070 ₪ et 10% au-delà, dès le premier shekel — pas de tranche 0%, pas d'allègement, indépendamment du fait qu'il s'agisse de leur seul logement. Les résidents israéliens achetant leur seul logement utilisent les barèmes gradués. Les olim chadachim bénéficient d'une voie d'allègement séparée (généralement 0% / 0,5% avec un plafond annuel publié par l'Autorité fiscale) une seule fois par foyer pendant la durée du statut d'oleh, disponible 1 an avant et jusqu'à 7 ans après la date officielle d'aliyah, pour un logement résidentiel unique en Israël en dessous du seuil. La réforme du 15 août 2024 a durci les exigences (résidentiel / unique).

Question 3

Quelle est la taxe sur les plus-values (Mas Shevach) lors de la vente d'un bien en Israël ?

Accepted Answer

Le Mas Shevach standard est de 25% sur le gain réel (ajusté de l'inflation). L'exonération « logement unique » exige : résidence fiscale israélienne, logement unique au moment de la vente, propriété ≥18 mois et prix de vente sous 5 008 000 ₪ — les quatre conditions cumulatives. Les résidents étrangers ne sont PAS éligibles à l'exonération « logement unique » et paient 25% intégral sur toute vente. Une surtaxe de 2% s'ajoute au-delà de 721 560 ₪ de revenu annuel, portant le taux effectif à 27%. À jour de mai 2026.

Question 4

Les acheteurs étrangers et les olim peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire israélien en 2026 ?

Accepted Answer

Oui, avec des plafonds LTV différents selon les règles de la Banque d'Israël. Logement unique pour résident israélien : jusqu'à 75%. Logement de remplacement : jusqu'à 70%. Investissement / second logement : jusqu'à 50%. Résident étranger : jusqu'à 50% (prêteurs spécialisés seulement — la plupart des banques ne prêtent pas aux non-résidents sur les produits standards). Olim hadachim après aliyah, traités comme résidents israéliens en logement unique : jusqu'à 75%. Le taux directeur de la Banque d'Israël est de 4,00% (maintenu le 30 mars 2026) ; le Prime est de 5,50% (BoI + supplément bancaire standard de 1,5%). Ratio paiement/revenu max 50%, part à taux variable plafonnée à 67% du prêt.

Question 5

Quelle TVA s'applique aux achats immobiliers en Israël ?

Accepted Answer

La TVA (Mas Erech Mussaf) sur l'immobilier résidentiel est de 18%, relevée de 17% à compter du 1er janvier 2025 — pas 2026. Le neuf acheté à un promoteur supporte 18% de TVA (incluse dans le prix). La revente (yad shnia) entre particuliers est exonérée de TVA ; seul le Mas Rechisha s'applique. La proposition de hausse à 19% en 2026 a été rejetée ; le taux reste à 18%.

Question 6

Quelles incitations fiscales s'appliquent aux olim arrivant en 2026 ?

Accepted Answer

Deux avantages distincts et cumulables. (1) Exonération traditionnelle des revenus de source étrangère pendant 10 ans — toujours en vigueur pour tous les olim. (2) La nouvelle loi « Encouragement à l'Aliyah » (Commission des finances de la Knesset, approuvée le 18 mars 2026) pour les arrivées entre le 5 novembre 2025 et fin 2026 : remise progressive sur 5 ans sur les revenus du travail de source israélienne — 0% en 2026 (plafond 600 000 ₪), 0% en 2027 (plafond 1 000 000 ₪), 10% en 2028 (plafond 1 000 000 ₪), 20% en 2029 (plafond 350 000 ₪), 30% en 2030 (plafond 150 000 ₪). Important : les olim arrivant à partir du 1er janvier 2026 doivent déclarer leurs revenus mondiaux, actifs étrangers, fiducies étrangères et bénéficiaires effectifs à l'Autorité fiscale d'Israël dès la première année (Amendement 272) — même quand le revenu reste exonéré. Les olim antérieurs à 2026 sont grandfathered. Confirmez avec un avocat fiscaliste israélien agréé.

Question 7

Combien de temps prend l'achat d'un bien en Israël et quels sont les coûts annexes ?

Accepted Answer

L'achat immobilier en Israël prend généralement 2 à 4 mois : recherche et sélection (2–6 semaines), signature du contrat avec acompte de 10% (1–2 semaines), financement et due diligence (4–8 semaines), enregistrement au Tabu (2–4 semaines). Pour les acheteurs étrangers, ajoutez 1–2 semaines pour l'obtention d'un numéro d'identification israélien et l'ouverture d'un compte bancaire. Les coûts d'acquisition totaux représentent généralement 5–12% au-dessus du prix : Mas Rechisha 0–10% (selon le profil acheteur), honoraires d'avocat 0,5–1,5%, commission d'agence 2%, expertise immobilière 2 000–5 000 ₪, enregistrement Tabu 500–1 500 ₪, assurance 0,1–0,3% annuel. Les garanties promoteur israéliennes (Loi sur la vente d'appartements 1973 + Amendement 9, 2022) couvrent 1 an global et jusqu'à 6+ ans pour structure / plomberie / étanchéité, plus séquestre 7% et cinq garanties statutaires.