Achat sur plan en Israël : Risques, avantages et fonctionnement

Sur le marché résidentiel israélien, la majeure partie des ventes en pré-construction d'appartements résidentiels neufs (רכישת דירה מקבלן, c'est-à-dire l'achat d'un appartement auprès d'un promoteur) constitue l'essentiel de la nouvelle offre immobilière résidentielle. L'achat d'un logement avant sa construction est une pratique très courante en Israël, tant auprès des acquéreurs que des investisseurs immobiliers. L'achat sur plan permet à l'acheteur d'acquérir le logement pendant sa construction à des prix de pré-construction inférieurs, ainsi que de choisir le meilleur emplacement, l'orientation et l'agencement au sein du bâtiment, avant que d'autres acheteurs ne puissent le faire. En outre, la plus-value potentielle d'un tel logement en pré-construction avant son achèvement peut être substantielle, en particulier dans les zones urbaines où l'offre d'appartements est limitée. Dans de nombreux cas, les paiements de l'acheteur sont liés aux différentes étapes de la construction. Parmi les autres avantages, on compte les nouvelles normes de construction améliorées mises en œuvre dans les nouveaux bâtiments (conformément à l'Institut israélien des normes, מכון התקנים). Les phases ultérieures de ces nouvelles améliorations incluent une meilleure mise en œuvre des dispositions parasismiques, une efficacité énergétique accrue, une accessibilité et une sécurité améliorées. Les lignes directrices ci-dessous visent à familiariser le lecteur avec les avantages fondamentaux ainsi que les divers risques majeurs liés à l'achat d'appartements sur plan, et avec les principales protections accordées à un tel acquéreur. Tout ce qui précède doit être bien compris par l'acheteur avant qu'il ne signe un contrat d'achat (חוזה קנייה). Les diverses lignes directrices ci-dessous visent également à permettre à l'acheteur de mieux décider si l'achat sur plan lui convient. **Avantages de l'achat d'appartements sur plan en Israël.** * **Accès à des prix avantageux** – Les acheteurs d'appartements sur plan en Israël acquièrent généralement les appartements à un prix au mètre carré inférieur à celui des acheteurs ultérieurs d'appartements achevés auprès du même promoteur. * **Avantage du premier arrivé** – L'acheteur d'un logement sur plan a l'avantage de choisir les meilleurs appartements au sein du projet avant que d'autres acheteurs ne puissent le faire. * **Potentiel de plus-value** – L'acheteur peut réaliser une plus-value importante grâce à l'achat sur plan, avant l'achèvement de la construction et même avant que les clés du logement ne lui soient remises. * **Structure de paiement échelonné** – Plutôt que de payer le prix total du logement d'avance, l'acheteur d'un logement sur plan paie les versements au fur et à mesure de la construction du logement jusqu'à son achèvement. * **Nouvelles normes de construction mises en œuvre** – Tous les bâtiments nouvellement construits en Israël doivent être achevés en pleine conformité avec les codes du bâtiment israéliens actuels et les autres réglementations pertinentes, telles que les dispositions parasismiques applicables, l'efficacité énergétique minimale et d'autres exigences. **Achat d'appartements sur plan en Israël – Principaux avantages pour l'acheteur.** Les réponses aux questions suivantes devraient permettre au lecteur de mieux comprendre les principaux avantages pour l'acheteur sur plan : * Quels sont les principaux avantages pour l'acheteur d'appartements sur plan à vendre en Israël ? * L'achat d'appartements sur plan a-t-il de la valeur pour l'acheteur ? * Quels sont les avantages pour l'acheteur d'appartements sur plan à vendre en Israël ? * Quels sont les prix de pré-construction des appartements à vendre en Israël ? * À quoi sont liés les versements de l'acheteur d'appartements sur plan à vendre en Israël ? **Achat d'appartements sur plan en Israël – Principaux risques et protections pour les acheteurs.** Les réponses aux questions suivantes devraient permettre au lecteur de mieux comprendre les divers risques majeurs pour l'acheteur sur plan ainsi que les principales protections correspondantes : * Quels sont les principaux risques pour l'acheteur d'appartements sur plan ? * Comment les diverses modifications apportées aux spécifications de l'appartement achevé affectent-elles l'acheteur sur plan ? * **Diminution de la valeur marchande** – Quelles sont les circonstances dans lesquelles la valeur marchande du logement achevé peut diminuer, avant que le logement ne soit remis à l'acheteur ? * Comment le risque d'insolvabilité du promoteur avant l'achèvement de la construction affecte-t-il l'acheteur sur plan ? **Achat d'appartements sur plan en Israël – Principales protections pour l'acheteur.** Les réponses aux questions suivantes devraient permettre au lecteur de mieux comprendre les principales protections correspondantes accordées à l'acheteur sur plan : * Qu'est-ce que la garantie bancaire (ערבות בנקאית) ou autre garantie que le promoteur est tenu d'obtenir, auprès d'une banque ou autre, avant le début de la perception des versements auprès de l'acheteur ? * Qu'est-ce que la Notice descriptive (מפרט טכני) et quel est son rôle dans le contrat d'achat ? * Qu'est-ce que la Période de garantie des défauts (תקופת אחריות) ? * Comment l'enregistrement du logement achevé au Registre foncier israélien (טאבו) affecte-t-il l'acheteur ? **Achat d'appartements sur plan en Israël – Questions essentielles à poser à un promoteur.** Les réponses aux questions suivantes peuvent aider l'acheteur dans sa tentative de mieux évaluer le projet avant la signature du contrat d'achat. **Questions à poser à un promoteur avant de signer un contrat d'achat.** **Achat d'appartements sur plan en Israël – Travailler avec un avocat immobilier en Israël.** Le contrat d'achat d'un logement sur plan est un document long et complexe, préparé par les avocats du promoteur. Ainsi, il est naturellement rédigé du point de vue du promoteur et contient de nombreuses clauses et conditions qui lui sont favorables. Par conséquent, avant de signer un tel accord, l'acheteur doit faire appel à un avocat immobilier qualifié (עורך דין מקרקעין). Un tel avocat examinera les clauses et conditions de l'accord du point de vue de l'acheteur et les négociera en son nom. En outre, l'avocat immobilier vérifiera la garantie bancaire ou autre garantie obtenue par le promoteur, examinera la Notice descriptive, l'expliquera à l'acheteur, examinera la Période de garantie des défauts et s'assurera que toutes les formalités d'enregistrement au Registre foncier, requises par l'accord, sont effectuées en temps voulu. **Achat d'appartements sur plan en Israël – À qui s'adresse-t-il.** Comme expliqué, l'achat sur plan convient aux acheteurs qui ont une perspective à long terme (d'environ 2 à 4 ans), qui sont capables de payer les versements et qui achètent le logement pour une utilisation finale ou pour un investissement à long terme. Dans de tels cas, le produit sur plan peut être un investissement très rentable, à condition que l'acheteur effectue une diligence raisonnable approfondie et adéquate sur le promoteur et le projet spécifique, et qu'il soit capable d'absorber d'éventuels retards dans la construction. L'achat sur plan ne convient pas aux besoins de logement à court terme, aux personnes disposant de fonds limités et incapables d'absorber de tels risques, et aux personnes qui n'effectuent pas de diligence raisonnable sur le projet spécifique et son promoteur. L'achat sur plan peut être un excellent moyen d'entrer sur le marché immobilier israélien, à condition que l'acheteur ait fait ses devoirs.

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