Marché immobilier israélien T1 2026 : Ce que les acheteurs de la diaspora devraient savoir
Le Chiffre Clé
Le marché immobilier résidentiel israélien a terminé le premier trimestre 2026 sur une note positive, avec des prix ayant augmenté d'environ 4,8 % au cours des 12 derniers mois sur l'ensemble du marché. Par rapport à l'inflation, cela n'est que légèrement supérieur à la norme, mais révèle une diversité significative parmi les divers sous-marchés géographiques du pays. Alors que certains ne progressent pas, d'autres le font, fortement. La déconnexion normalement vaste entre la ville de Tel Aviv et d'autres régions du pays commence également à se réaffirmer dans certains secteurs.
Il est facile pour les acheteurs de la diaspora de ne pas voir la forêt pour les arbres. Certes, le marché a bougé, mais la correction a-t-elle eu lieu dans le secteur que vous visez - et est-ce important ? L'acheteur de la diaspora qui observe depuis New York, Paris, Johannesburg ou Buenos Aires n'est probablement pas en train d'acheter une maison localement et pourrait donc être moins préoccupé par la récente correction en Afrique du Sud que le futur propriétaire résidant ici.
Tel Aviv : Le Centre de Gravité
La capitale grimpe plus vite, mais Tel Aviv grimpe toujours plus haut. L'immobilier du centre de Tel Aviv s'élevait en moyenne à environ 55 000 shekels par mètre carré pour les locations de base - et bien plus pour les nouvelles constructions et les espaces rénovés. Florentin, Neve Tzedek et le Vieux Nord sont les quartiers les plus chers, mais les zones à la périphérie des limites de la municipalité offrent un bon rapport qualité-prix.
Pour les étrangers qui lisent ceci, il est essentiel de comprendre que Tel Aviv est un marché à deux vitesses. Une première voie comprend les acheteurs israéliens qui passent à des appartements plus grands ou recherchent des appartements dans d'autres quartiers de Tel Aviv et financent leurs achats avec leurs revenus ou avec l'argent apporté par leurs familles. La deuxième voie comprend les acheteurs étrangers, y compris les membres de la diaspora juive qui souhaitent détenir des biens immobiliers à Tel Aviv comme un actif sûr avec une valeur particulière. Au T1 2026, la voie étrangère s'est quelque peu assouplie, mais la voie locale est restée ferme.
Jérusalem : Plus calme et plus sélectif
Comparée au reste du pays, la capitale a présenté un tableau différent. Alors que dans le reste du pays, les marchés ont progressé d'environ 1,2 % en moyenne, à Jérusalem, les tendances ont varié considérablement d'un quartier à l'autre. Tandis que les zones les plus convoitées par les acheteurs de la diaspora, telles que Rehavia, Talbieh et la Colonie Allemande, ont continué de bénéficier d'une forte demande supérieure à l'offre, les prix des terrains et des propriétés dans ces zones ont en fait augmenté de 3 % à 5 % au cours du trimestre.
En tant qu'acheteur de la diaspora, vous avez peut-être remarqué que lorsqu'une tendance est moyennée, les quartiers s'homogénéisent et perdent leur individualité. Dans le cas de la tendance moyenne de Jérusalem, la ville semblait stable, mais les différents quartiers restaient significativement actifs dans les zones que les acheteurs immobiliers réels ont tendance à privilégier.
La Périphérie : Là où se trouvent les vrais gains
Alors que les trois grandes villes ont eu tendance à stagner en dehors de Tel Aviv, d'autres localisations le long de la ligne de train ont montré une croissance impressionnante. Des villes secondaires comme Netanya, Ashdod, Hadera et Be'er Sheva ont enregistré une croissance de 5 à 7 % au cours du trimestre, le tout grâce à une combinaison d'amélioration des transports, de l'augmentation des populations et d'une vague de jeunes familles israéliennes qui ont été évincées du centre en raison des prix.
Netanya a connu la plus forte augmentation du prix au mètre carré, à 6,9 %.
L'investissement en périphérie pourrait mériter un nouvel examen, compte tenu des rendements locatifs plus élevés, allant de 3,5 % à 4,5 %, contre environ 2,5 % dans le centre de Tel Aviv. Bien que les rendements ne soient pas une garantie de succès, la marge historique semble suffisamment large pour inciter les investisseurs de la diaspora à une réflexion sérieuse, voire à reconsidérer entièrement leur approche.
Ce que cela signifie pour les acheteurs de la diaspora
Trois points clés pratiques à retenir du premier trimestre.
Définissez votre objectif avant d'examiner les données. Un investisseur cherchant un logement sûr en Israël pour traverser des périodes incertaines cherche à résoudre un problème différent de celui d'un investisseur cherchant à générer un rendement. Les moyennes des villes sont presque inutiles si vous ne savez pas quelle est votre stratégie.
Comme pour tout achat immobilier, le coût de revient après acquisition est un facteur majeur dans la décision. Il ne s'agit pas seulement de la base d'imposition plus élevée pour un résident non-israélien qui doit être prise en compte. Alors que les Israéliens bénéficient d'un barème progressif d'impôts sur la première habitation, le Mas Rechisha (taxe d'acquisition immobilière israélienne) pour les résidents non-israéliens démarre à 8% dès le premier shekel et peut atteindre 10% une fois le seuil atteint. C'est nettement plus élevé que le barème progressif israélien et cela doit être intégré au coût de revient dès le stade initial de la réflexion.
Troisièmement, le taux de change du shekel est un marché secondaire et doit être considéré séparément dans les calculs des acheteurs. En réalité, le coût d'acquisition d'une propriété en Israël est toujours exprimé en deux chiffres : le prix de la propriété et le taux de change auquel l'acquisition doit être financée. Historiquement, le shekel a connu des fluctuations ces derniers mois, mais au premier trimestre 2026, il s'échangeait largement dans une fourchette étroite face au dollar et à l'euro. Même de faibles mouvements du taux – de l'ordre de 3% – peuvent se traduire par des coûts réels, dans ce cas environ 60 000 shekels sur un achat de deux millions, considérablement plus que les frais de clôture habituels.
Ce qu'il faut surveiller au deuxième trimestre
Trois questions clés devraient se concrétiser au cours du prochain trimestre. Premièrement, la politique de taux d'intérêt de la Banque d'Israël et son influence sur le prix des prêts hypothécaires pour les acheteurs locaux, ce qui affectera la demande de logements. Deuxièmement, la question de savoir si les permis de construire délivrés ces dernières années pour la construction dans les villes périphériques se traduiront réellement par une augmentation de l'offre au cours du prochain trimestre et freineront la forte hausse des prix prévue pour le premier trimestre. Troisièmement, si le volume d'acheteurs étrangers cherchant à acquérir des appartements à Tel Aviv atteindra à nouveau les niveaux observés ces dernières années, et ce que cela indique sur les attitudes générales envers Israël et son économie, par opposition au marché immobilier local. Le marché immobilier israélien n'est pas un marché unique – ce sont des dizaines de mini-marchés empilés les uns sur les autres. Les acheteurs de la diaspora qui comprennent cela réussissent mieux que ceux qui lisent un seul chiffre et prennent une décision basée sur celui-ci.