Taxe d'achat immobilier en Israël (Mas Rechisha) 2026 : tous les barèmes, et ce qu'économise réellement un nouvel immigrant
Israelos · Connaissance du marché · Taux en vigueur pour 2026 (directive de l'Autorité fiscale israélienne 1/2026, seuils valables jusqu'en janvier 2027). **Israelos diffuse des informations de marché uniquement — ni conseil juridique ni conseil fiscal, ni recommandation d'action. Vérifiez toujours votre situation personnelle avec un avocat immobilier israélien qualifié et votre expert-comptable dans votre pays d'origine.
Le fonctionnement du mas rechisha
La taxe d'achat en Israël est progressive et étagée — comme l'impôt sur le revenu : seule la portion du prix comprise dans chaque tranche est imposée au taux de cette tranche. Quel barème s'applique dépend de votre statut d'acheteur : résident israélien achetant sa résidence principale, investisseur ou acheteur d'un bien supplémentaire, acheteur étranger (non-résident), ou nouvel immigrant (Oleh). Il n'existe pas de barème distinct pour les étrangers — un non-résident ne bénéficie tout simplement pas de l'abattement résidence principale, et paye donc le barème majoré des biens supplémentaires. Les olim, en revanche, disposent d'une grille véritablement réduite.
1. Résident israélien — résidence principale (unique), 2026
| Valeur du bien (₪) | Taux |
|---|---|
| 0 – 1 978 745 | 0 % |
| 1 978 745 – 2 347 040 | 3,5 % |
| 2 347 040 – 6 055 070 | 5 % |
| 6 055 070 – 20 183 565 | 8 % |
| Au-delà de 20 183 565 | 10 % |
2. Investisseur / bien supplémentaire — et acheteurs étrangers (non-résidents)
| Valeur du bien (₪) | Taux |
|---|---|
| 0 – 6 055 070 | 8 % |
| Au-delà de 6 055 070 | 10 % |
Un acheteur étranger non-résident est soumis à ce barème — 8 % dès le premier shekel, sans tranche exonérée. (Identique à un Israélien achetant un deuxième ou troisième bien.)
3. Oleh Chadash ayant fait son alyah APRÈS le 15 août 2024 — résidence principale unique
| Valeur du bien (₪) | Taux |
|---|---|
| 0 – 1 978 745 | 0 % (exonéré) |
| 1 978 745 – 6 055 070 | 0,5 % |
| 6 055 070 – 20 183 565 | 8 % |
La réforme de 2024 a considérablement amélioré le dispositif oleh pour l'acquisition d'une résidence principale.
4. Oleh Chadash ayant fait son alyah AVANT le 15 août 2024
| Valeur du bien (₪) | Taux |
|---|---|
| 0 – 1 988 090 | 0,5 % |
| Au-delà de 1 988 090 | 5 % |
L'avantage oleh s'applique à un achat entre 1 an avant et 7 ans après l'alyah (un logement et un local professionnel ; sous conditions).
Le chiffre qui compte : combien économise réellement un oleh ?
Prenons un appartement à ₪ 2 500 000. Le même bien, quatre profils d'acheteurs différents :
| Statut de l'acheteur | Taxe d'achat |
|---|---|
| Étranger non-résident | ₪ 200 000 |
| Résident israélien (résidence principale) | ₪ 20 538 |
| Oleh — alyah avant le 15 août 2024 | ₪ 35 536 |
| Oleh — alyah après le 15 août 2024 (résidence principale) | ₪ 2 606 |
Sur cette transaction, un oleh post-2024 paie ≈ ₪ 197 000 de moins qu'un acheteur étranger — pour un bien strictement identique. C'est la raison principale pour laquelle le calendrier de votre alyah par rapport à votre achat est si déterminant : acheter en tant qu'oleh plutôt qu'en tant que non-résident peut modifier votre facture fiscale de plusieurs centaines de milliers de shekels. (L'économie exacte dépend du prix et de votre éligibilité — calculez votre propre chiffre ci-dessous.)
Calculez votre montant exact
Israelos met à disposition un calculateur de mas rechisha gratuit, mis à jour pour 2026 — choisissez votre statut (résident / investisseur / étranger / oleh) et le prix, et obtenez votre montant réel en quelques secondes :<br> → israelos.com/mas-rechisha-calculator (disponible en hébreu, français, russe, espagnol et turc)
Avant de signer — les points essentiels à retenir
- Si l'alyah figure dans vos projets, l'ordre des étapes a un coût financier. Faire votre alyah avant l'achat peut vous faire passer du barème étranger à 8 % au barème oleh à 0,5 %. Consultez d'abord un conseil sur le calendrier.
- La taxe d'achat est généralement due dans les 60 jours suivant la signature.
- Les seuils sont habituellement indexés chaque année, mais ils sont actuellement gelés jusqu'au 15 janvier 2028 (les chiffres ici sont les valeurs 2026 selon la directive 1/2026 de l'Autorité fiscale). Confirmez toujours les montants en vigueur et votre éligibilité avec un avocat.
Les acheteurs étrangers ont-ils leur propre barème de taxe d'achat ?<br> Non. Il n'existe pas de barème distinct pour les étrangers — les non-résidents paient le barème des biens supplémentaires (8 % jusqu'à ₪ 6 055 070, 10 % au-delà), car ils ne bénéficient pas de l'exonération résidence principale.
Quel est le taux de taxe d'achat pour un oleh en 2026 ?<br> Pour une résidence principale acquise après le 15 août 2024 : 0 % jusqu'à ₪ 1 978 745, puis 0,5 % jusqu'à ₪ 6 055 070. Pour les olim ayant fait leur alyah avant cette date : 0,5 % jusqu'à ₪ 1 988 090, puis 5 %. Des conditions et une fenêtre de 7 ans s'appliquent.
Où puis-je effectuer mon calcul ?<br> Utilisez le calculateur de mas rechisha d'Israelos (lien ci-dessus) ou le simulateur officiel de l'Autorité fiscale israélienne, puis confirmez avec un avocat.
Sources : directive sur la taxe d'achat 1/2026 de l'Autorité fiscale israélienne (seuils actualisés) ; kol-zchut « réduction de taxe d'achat pour l'oleh » ; article 9 de la loi sur la fiscalité immobilière. Données 2026, indexées. Information de marché uniquement — ni conseil juridique ni fiscal ; vérifiez votre situation avec un avocat immobilier israélien qualifié et votre expert-comptable dans votre pays d'origine.