Pourquoi les acheteurs de la Diaspora choisissent Israël, même en période d'incertitude

Introduction

Habituellement, chaque alerte de sécurité fait la une des journaux, mais dans le monde de l'immobilier, une tendance majeure et croissante reste discrète. Des milliers de familles juives du monde entier, de New York à Paris, de Londres à Melbourne et au-delà, investissent dans l'immobilier en Israël.

Il ne s'agit pas d'un « achat de panique ». C'est un « achat motivé » – c'est-à-dire des personnes qui souhaitent acquérir un logement en Israël pour diverses raisons, et les médias d'aujourd'hui ne les dissuadent pas de leur rêve de posséder une maison en Israël pour des motifs émotionnels, variés et à long terme. Et quand on examine les chiffres, il est clair que lorsque les gens sont aussi engagés envers Israël, même les chiffres ne peuvent pas faire obstacle à leur détermination.

Le Phénomène de l'Acquéreur Sécuritaire

Un type particulier d'acquéreur immobilier existe sur le marché israélien : le soi-disant « acquéreur sécuritaire ». Il s'agit souvent de membres de la diaspora qui achètent des biens en Israël non pas en raison d'un rendement locatif élevé ou dans l'espoir de réaliser un profit sur la valeur de la propriété au fil du temps, mais simplement pour se sentir plus en sécurité dans leurs liens avec le pays.

Alors que beaucoup pourraient s'attendre à ce que les acquéreurs étrangers soient dissuadés d'acheter de l'immobilier en Israël lorsque la situation sécuritaire se dégrade, les chiffres publiés par la Banque d'Israël révèlent que le marché des propriétés détenues par des résidents étrangers est resté constamment solide tout au long des récentes hostilités. Des décennies de conflit sont devenues une sorte de routine sur le marché immobilier israélien, où même les pires moments sont généralement suivis d'une brève pause dans les transactions avant que l'activité ne reprenne son cours normal, et dans de nombreux cas, est même stimulée par l'intérêt des acheteurs étrangers.

Le prix moyen de l'immobilier national israélien par mètre carré s'élève à environ 38 000 ₪ ; ici, à Tel Aviv, le prix monte jusqu'à 55 000 ₪/m². Compte tenu de la croissance annuelle moyenne exceptionnellement élevée de +4,8 %, il est indéniable qu'une puissante croissance composée est à l'œuvre ici, bien supérieure à celle de la plupart des autres catégories d'actifs. Comme pour tout investissement, notre conseil serait de ne pas considérer votre maison uniquement comme un pari à court terme, mais plutôt comme un placement solide à long terme, même si les marchés fluctuent.

Ce qui motive la décision

Comprendre pourquoi les gens achètent en Israël en période d'incertitude exige de regarder au-delà des feuilles de calcul. Trois motivations principales se dégagent constamment :

1. Identité et appartenance

Pour de nombreuses familles de la diaspora, posséder une propriété en Israël n'est pas seulement un investissement judicieux, c'est aussi un moyen de manifester et de concrétiser un lien profond avec le pays. Avoir une maison à Jérusalem, Haïfa ou Netanya est pour beaucoup plus qu'un simple actif physique – c'est un symbole de racines, d'identité, de patrimoine et de continuité entre les générations.

2. Préparation pratique

L'antisémitisme dans certaines parties de l'Europe et de l'Amérique du Nord est devenu une prise de conscience pour de nombreuses familles juives ; qui aurait pu imaginer les jours d'une vie "sûre" en diaspora. Une maison ici en Israël offre une myriade d'options – elle est toujours disponible pour une occupation immédiate, elle peut servir de passerelle pour faire son Aliyah, ou de résidence secondaire ; ou même comme un actif précieux sur lequel puiser pour aider les enfants et leurs enfants pour les années à venir.

3. Fondamentaux du marché

À la lumière des divers développements récents, il peut être rafraîchissant de nous rappeler que l'économie d'Israël reste robuste et que le marché immobilier semble solide pour un certain nombre de raisons fondamentales, malgré toute volatilité récente et connexe. Alors que l'Europe stagne avec un PIB anémique, la performance d'Israël est restée élevée. Bien que le secteur technologique soit quelque peu déprimé, d'autres secteurs de l'économie israélienne connaissent une forte croissance, y compris le secteur du logement, porté par l'un des pays les plus dynamiques démographiquement au monde. Tous ces points, et bien d'autres, constituent un argument solide pour investir dans l'immobilier israélien.

Résilience du marché : Ce que les chiffres révèlent

Contrairement aux idées reçues, les prix de l'immobilier en Israël n'ont jamais connu de baisse sur une période pluriannuelle. Contrairement à la plupart des pays développés, où les prix de l'immobilier ont diminué au cours d'une ou plusieurs de ces périodes, ici, ils ont constamment et régulièrement continué à grimper. Et cela est vrai même en période d'incidents sécuritaires majeurs, comme l'hiver dernier, où l'on aurait pu s'attendre à ce que les gens vendent leurs maisons à n'importe quel prix.

• Baisse à long terme (recul de 5 à 10 ans), n'a jamais eu lieu en Israël
• Stabilité des prix, évitant le besoin de ventes forcées et de prix de vente « panique »
• Reprise post-événement : Retour aux niveaux pré-stables généralement, en moyenne au cours du 1er trimestre suivant l'événement
• Intérêt renouvelé de la diaspora : les événements liés à la sécurité ont tendance à stimuler la demande à long terme de l'étranger

Notre analyse pour les investisseurs ayant un horizon de temps de 5 à 10 ans est qu'accorder trop d'attention aux événements sécuritaires est peu susceptible d'apporter de la valeur ; à long terme, le timing a tendance à moins importer et se lancer est plus important.

Ce que les acheteurs internationaux devraient savoir

Acheter un bien en Israël ? Les nouveaux arrivants dans le pays ne connaissent pas toujours les règles financières de base du jeu. Nous allons vous les exposer.

Taxe d'acquisition (Mas Rechisha) : Les étrangers paient un impôt progressif de 5 à 10 % du prix d'achat du bien. Cependant, pour les Olim Hadashim, il existe un allègement considérable de cette taxe. Ils peuvent payer 0 % sur leur première habitation jusqu'à un seuil assez élevé.

Coûts additionnels totaux : Il y a également des frais supplémentaires totaux au prix du bien de 5 à 12 % – incluant les honoraires d'avocat (0,5-1,5 %) et les frais d'agence immobilière (2 %) ainsi que le Mas Rechisha.

Financement : Il existe des prêts hypothécaires pour les résidents étrangers émis par les banques israéliennes. Le ratio prêt/valeur (LTV) est de 50 % (contre 75 % pour les Olim) et vous pouvez choisir entre le taux préférentiel de la Banque d'Israël ou un taux fixe.

Rendements locatifs en Israël : Les rendements locatifs des appartements à Tel Aviv se situent actuellement entre 2,5 % et 3,5 %, tandis que d'autres villes comme Jérusalem et Haïfa peuvent afficher entre 3 % et 4 %, et possèdent un grand potentiel d'appréciation.

Prendre une décision éclairée

L'acheteur le plus autonome est l'acheteur le mieux informé. Découvrez ces statistiques vitales avant de signer sur la ligne pointillée.

1. Explorez les lieux – Israël compte plus de 159 villes, toutes avec des caractéristiques différentes, un prix et un potentiel de croissance différents. N'assimilez pas simplement l'activité des startups à Tel Aviv et penchez-vous plutôt sur d'autres villes comme Herzliya, Netanya et Haïfa, ou même Jérusalem, pour voir lesquelles pourraient mieux correspondre à vos besoins.
2. Utilisez des outils professionnels: Il existe un certain nombre d'outils en ligne que vous pouvez utiliser pour comparer le coût d'un bien immobilier dans différentes devises, tels que des calculateurs de prêts hypothécaires et de rendements locatifs, des estimateurs de biens Mas Rechisha et des outils de conversion de devises.
3. Connaissez la loi – Le droit immobilier israélien regorge de caractéristiques uniques à ce marché qui sont différentes de celles des pays occidentaux.

Conclusion

Acheter une propriété en Israël en période difficile n'est pas nouveau. Et pourtant, il y a quelque chose de particulièrement spécial, voire d'historique, dans les transactions immobilières réalisées dans le climat imprévisible actuel. Le marché immobilier israélien, réputé pour ses complexités et ses facteurs de risque, est perçu par les locaux comme par les expatriés non pas comme un marché difficile, mais comme un foyer et, par conséquent, un investissement sûr à long terme.

Que vous soyez un Oléh planifiant de retourner en Israël, un investisseur cherchant à ajouter un nouvel actif à un portefeuille déjà diversifié ou une famille cherchant à acquérir un bien immobilier lié à sa patrie, le marché israélien offre un niveau de transparence, de solidité et de fondamentaux à long terme rares sur d'autres marchés et des rendements sur investissement géométriquement plus élevés à long terme pour l'acheteur avisé.