Taxe d'achat en Israel pour les acheteurs etrangers en 2026 : le guide complet du Mas Rechisha
Pour les acheteurs de la diaspora et les investisseurs non-résidents qui entrent sur le marche immobilier israelien, la taxe d'acquisition (mas rechisha, en hebreu: מס רכישה) est souvent la plus grande surprise de la transaction. Ce n'est pas un petit poste. Un acheteur etranger qui acquiert un appartement a 3,000,000 ILS a Tel Aviv paiera en general plus de taxe d'acquisition qu'un resident israelien achetant pour la premiere fois le meme bien. Comprendre la structure, les taux et les exemptions existantes pour les Olim et les residents de retour peut representer une difference de centaines de milliers de shekels.
Voici le guide complet du mas rechisha pour les acheteurs non israeliens en 2026.
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## Qu'est-ce que le mas rechisha ?
Le mas rechisha est une taxe d'acquisition ponctuelle prelevee par l'Israel Tax Authority (Rashut HaMisim, en hebreu: רשות המיסים) sur les transactions immobilieres. Elle est payee par l'acheteur, et non par le vendeur, et doit etre reglee dans les 60 jours suivant la signature d'un contrat d'achat contraignant. Tout retard de paiement peut entrainer des interets et des penalites.
Le taux depend de trois facteurs:
1. Le prix d'achat declare
2. Le statut de residence de l'acheteur (resident israelien vs resident etranger)
3. Si l'acheteur acquiert son unique logement ou son premier logement en Israel
Il n'existe pas de taux unique. La taxe est calculee selon un systeme de tranches, avec des taux differents appliques a chaque partie du prix d'achat.
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## Taux pour les residents etrangers en 2026
Les residents etrangers, generalement definis comme des personnes dont le centre de vie se situe hors d'Israel, sont soumis a des taux nettement plus eleves que les residents israeliens.
Tranche de prix d'achat | Taux de taxe
Jusqu'a environ 6,055,070 ILS | 8%
Montant au-dessus de 6,055,070 ILS | 10%
Ces seuils ont ete figees par un arrete gouvernemental temporaire emis en janvier 2025 et devraient rester inchanges jusqu'a fin 2027, ce qui signifie qu'ils ne seront pas indexes sur l'inflation pendant cette periode. Les valeurs actuelles des tranches sont publiees sur le site officiel de l'Israel Tax Authority (gov.il, tableau d'indexation du mas rechisha, janvier 2025).
Exemple pratique: un acheteur etranger qui acquiert un appartement a 4,000,000 ILS en 2026 paierait environ 320,000 ILS de taxe d'acquisition (4,000,000 x 8%). Un bien a 7,000,000 ILS genererait environ 484,405 ILS (8% sur les premiers 6,055,070 ILS) plus 94,493 ILS (10% sur les 944,930 ILS restants), soit un total d'environ 578,898 ILS.
Un point important: Rashut HaMisim considere qu'un resident etranger possede probablement un bien ou reside deja dans son pays de residence. Meme si le bien israelien que vous achetez est votre seul bien au niveau mondial, vous etes classe comme investisseur resident etranger et payez des le premier shekel au taux de 8%. Vous ne beneficiez pas de la tranche a taux zero disponible pour les residents israeliens qui achetent leur unique logement.
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## L'exemption pour les Olim: un avantage majeur pour les nouveaux immigrants
Les nouveaux immigrants (Olim Hadashim) ayant fait leur Aliyah ont droit a une reduction importante et ponctuelle de la taxe d'acquisition sur leur premier logement en Israel, a condition que celui-ci soit achete dans les sept ans suivant l'immigration. Cette exemption repose sur la Loi du Retour et est appliquee via les reglements de Rashut HaMisim (gov.il, dispositions relatives a l'exemption de taxe d'acquisition pour les Olim).
Selon l'exemption pour les Olim (taux actuels tels que communiques par Rashut HaMisim et confirmes par des cabinets specialises notamment Ascend Israel Properties et davidson-realestate.com, 2025-2026):
Tranche de prix d'achat | Taux de taxe
Premiere tranche (jusqu'a environ 1,978,745 ILS) | 0.5%
Au-dela de la premiere tranche, jusqu'a environ 6,055,070 ILS | 5%
Au-dela de 6,055,070 ILS | Taux standard des acheteurs etrangers/investisseurs
Il s'agit d'un avantage ponctuel. Il s'applique uniquement a un bien residential, pas a l'immobilier commercial, pas aux terrains nus, pas a un second bien. Une fois utilise, il ne peut pas etre reutilise pour un achat futur.
Les economies sont importantes. Un Oleh achetant un appartement a 4,000,000 ILS paierait environ 9,894 ILS (0.5% sur 1,978,745 ILS) plus 101,063 ILS (5% sur les 2,021,255 ILS restants), soit un total d'environ 110,957 ILS. A comparer aux 320,000 ILS au taux standard des residents etrangers, soit une economie d'environ 209,000 ILS sur une seule transaction.
Utilisez le calculateur Israelos Mas Rechisha pour tester votre propre scenario instantanement. Entrez votre prix d'achat et votre statut de residence, et le calculateur applique automatiquement les tranches ITA en vigueur.
Pour les familles de la diaspora qui preparent leur Aliyah, cela signifie que l'ordre et le calendrier de votre achat immobilier par rapport a votre date d'immigration ont un impact financier, pas seulement logistique.
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## Requalification: du statut etranger au statut resident
Il existe un mecanisme moins connu qui beneficie aux acheteurs qui achètent comme non-residents puis obtiennent la residence israelienne. Si vous etabliissez votre residence israelienne dans un delai d'environ deux ans apres l'achat du bien, vous pouvez etre eligible a une demande de requalification de la transaction, en passant des taux applicables aux residents etrangers au barème resident pour premier logement. Cela peut donner droit a un remboursement fiscal significatif de la part de Rashut HaMisim.
La requalification n'est pas automatique. Vous devez en faire la demande, documenter que votre centre de vie s'est deplace en Israel et satisfaire aux criteres de residence de l'ITA. Pour les acheteurs qui prevoient reellement de s'installer, et pas seulement d'investir tout en conservant un statut de non-resident, cela vaut la peine d'etre integre au modele financier des le depart.
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## Autres taxes que les acheteurs doivent connaitre
Le mas rechisha est la principale taxe ponctuelle, mais ce n'est pas la seule.
TVA (Maam) a 18% au 1 janvier 2025: la TVA s'applique aux achats de constructions neuves aupres d'un promoteur, et non aux transactions de revente entre particuliers. Si vous achetez un appartement neuf directement aupres d'un promoteur, prevoyez de payer 18% de TVA en plus du prix de vente. C'est distinct du mas rechisha. Les biens en revente (yad shniya) entre particuliers sont generalement exemptes.
Taxe sur la plus-value (Mas Shevach): pour les non-residents qui vendent un bien residential israelien, la plus-value est generalement taxee a 25% du gain nominal. Les residents beneficient de plusieurs exemptions et d'une methode de calcul differente. Pour les acheteurs de la diaspora qui detiennent un bien a titre d'investissement, cela a un impact sur la strategie de sortie.
Arnona (taxe municipale): prelevement annuel continu fixe par la municipalite locale, base sur la superficie du bien et son emplacement. Les nouveaux Olim beneficient generalement d'une exemption partielle d'arnona pendant leurs premieres annees en Israel.
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## Note pour les citoyens americains: conventions de double imposition et FBAR
Les Olim americains et les investisseurs de nationalite americaine sont soumis a un niveau supplementaire de conformite qui ne s'applique pas a la plupart des autres acheteurs de la diaspora. Les Etats-Unis imposent leurs citoyens sur les revenus et gains mondiaux, independamment de la residence. Cela cree deux considerations particulieres.
Declaration FBAR et FATCA: si vous detenez des comptes bancaires israeliennes ou des actifs financiers depassant certains seuils, ils doivent etre declares chaque annee au Trésor americain et a l'IRS. Le bien immobilier lui-meme n'est pas un compte financier etranger, mais les comptes bancaires utilises pour l'acheter et les revenus locatifs qui y transitent, oui.
Convention fiscale Israel-Etats-Unis: la convention fiscale Israel-Etats-Unis (Convention pour eviter la double imposition, en vigueur depuis 1995) prevoit des mecanismes pour eviter de payer deux fois l'impot sur les plus-values sur le meme gain. En regle generale, les gains imposes en Israel peuvent donner droit a un credit sur l'impot americain. Cependant, l'interaction entre les taux israeliens de mas shevach, les taux americains des plus-values a long terme et les exclusions specifiques de la convention est complexe. Les citoyens americains devraient travailler avec un conseiller fiscal qualifie dans les deux juridictions avant d'acheter et certainement avant de vendre.
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## Comment payer le mas rechisha
Rashut HaMisim a transfere une grande partie de la procedure de declaration du mas rechisha en ligne. Le processus standard:
1. Soumettre une declaration de transaction immobiliere (shuma) a Rashut HaMisim dans les 30 jours suivant la signature du contrat d'achat.
2. Recevoir une evaluation de l'ITA.
3. Payer le montant total dans les 60 jours suivant la signature.
Dans la pratique, la plupart des acheteurs de la diaspora passent par un avocat israelien (orech din), qui gere la declaration, repond aux questions eventuelles de l'ITA et s'assure que le paiement arrive sur le bon compte a temps. Essayer de gerer cela seul depuis l'etranger est possible, mais ajoute du risque, surtout si l'ITA a des questions sur le statut de residence ou la valeur du bien.
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## Questions frequentes
Que se passe-t-il si le prix declare est inferieur au prix du marche ? Rashut HaMisim procede a des evaluations independantes sur de nombreuses transactions et peut calculer le mas rechisha sur ce qu'elle determine etre la valeur de marche reelle, et non sur le seul prix declare. Sous-declarer expose a un risque de non-conformite et a des penalites.
Mon bien est en copropriete avec un conjoint israelien. Quel taux s'applique ? Les situations de copropriete sont evaluees au prorata. La part du conjoint israelien peut etre taxe au taux resident, tandis que la part du conjoint non resident est taxe au taux resident etranger. La structure compte.
J'achete via une societe. Est-ce que cela change quelque chose ? Les achats via des societes israeliennes sont generalement taxees au taux equivalent a celui des investisseurs, independamment du lieu de residence des actionnaires. Les structures societaires ajoutent de la complexite et reduisent rarement la charge fiscale sur les achats residentials.
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## Commencez par les chiffres
Le mas rechisha est l'une des premieres grandes decisions financieres dans une transaction immobilieres en Israel, et la difference de taux entre resident etranger et Oleh peut atteindre 150,000 a 300,000 ILS ou plus sur un appartement typique a Tel Aviv ou Jerusalem. Les decisions que vous prenez avant de signer un contrat d'achat concernant le calendrier, le statut de residence et la structure de propriete determinent la tranche dans laquelle vous vous situez.
Calculez les chiffres pour votre scenario specifique avec le calculateur Israelos Mas Rechisha, ou explorez les donnees de prix ville par ville pour comprendre comment la taxe d'acquisition se compare aux valeurs immobilieres dans les villes que vous envisagez.
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En savoir plus: Acheter un bien immobilier en Israel | Guide du logement pour l'Aliyah | Guide du pret immobilier en Israel pour les etrangers