מדוע קונים מהתפוצות בוחרים בישראל - גם בזמנים של אי-ודאות

מבוא

בדרך כלל כל התרעת ביטחון זוכה לכותרות, אך בעולם הנדל"ן, מגמה גדולה וצומחת מתרחשת מתחת לרדאר. אלפי משפחות יהודיות מכל רחבי העולם – מניו יורק לפריז, מלונדון למלבורן ועוד – משקיעות בנדל"ן בישראל.

זו אינה 'קניית פאניקה'. זו 'קנייה ממוקדת מטרה' – כלומר, אנשים המעוניינים לרכוש בית בישראל ממגוון סיבות, והתקשורת של היום אינה מרתיעה אותם מחלומם להחזיק בית בישראל מסיבות רגשיות, שונות וארוכות טווח. וכשמסתכלים על המספרים, ברור שכאשר אנשים כה מחויבים לישראל, אפילו מספרים אינם יכולים לעמוד בדרכם.

תופעת 'קונה הביטחון'

סוג ייחודי של רוכש נכסים קיים בשוק הנדל"ן הישראלי: מה שמכונה 'קונה הביטחון'. אלו הם לרוב חברי תפוצות הרוכשים נכסים בישראל לא בגלל תשואת שכירות גבוהה או בתקווה לרווח על ערך הנכס לאורך זמן, אלא פשוט כדי להרגיש בטוחים יותר בקשריהם למדינה.

בעוד שרבים עשויים לצפות שקונים זרים יירתעו מרכישת נדל"ן בישראל כאשר המצב הביטחוני מחמיר, מספרים שפרסם בנק ישראל חושפים ששוק הנכסים בבעלות תושבי חוץ נשאר חזק באופן עקבי לאורך פעולות האיבה האחרונות. עשורים של סכסוך הפכו במידה מסוימת לתופעת 'עסקים כרגיל' בשוק הנדל"ן הישראלי, שבה אפילו התקופות הקשות ביותר מלוות בדרך כלל בהפסקה קצרה בעסקאות לפני שהפעילות חוזרת לשגרה, ובמקרים רבים, אף מתעצמת על ידי עניין של קונים מחו"ל.

המחיר הממוצע הארצי למ"ר של נדל"ן בישראל עומד על כ-38,000 ₪; כאן בתל אביב המחיר מטפס לכ-55,000 ₪ למ"ר. בהינתן צמיחה שנתית ממוצעת גבוהה במיוחד של 4.8%+, אין להכחיש כי מדובר בצמיחה מצטברת עוצמתית, הגדולה בהרבה מרוב סוגי הנכסים האחרים. כמו בכל השקעה, עצתנו היא לא להתייחס לביתכם כהימור לטווח קצר בלבד, אלא כהחזקה יציבה וארוכת טווח, גם אם השווקים תנודתיים.

מה מניע את ההחלטה

הבנת הסיבות שבגללן אנשים רוכשים בישראל בתקופות של אי-ודאות דורשת מבט מעבר לגיליונות אלקטרוניים. שלוש מוטיבציות מרכזיות עולות באופן עקבי:

1. זהות ושייכות

עבור משפחות רבות מהתפוצות, בעלות על נכס בישראל אינה רק השקעה נבונה, אלא גם דרך לבטא ולממש קשר עמוק למדינה. בית בירושלים, חיפה או נתניה הוא עבור רבים יותר מנכס פיזי בלבד - זהו סמל לשורשים, זהות, מורשת והמשכיות בין-דורית.

2. היערכות פרקטית

האנטישמיות בחלקים מאירופה וצפון אמריקה הפכה לקריאת השכמה עבור משפחות יהודיות רבות; מי היה מעלה על דעתו את הימים של חיים "בטוחים" בתפוצות. בית כאן בישראל מציע אינספור אפשרויות – הוא זמין תמיד לאכלוס מיידי, יכול לשמש כגשר לעלייה, או כבית קיץ; או אכן כנכס יקר ערך שממנו ניתן לשאוב סיוע לילדים ולילדיהם לדורות הבאים.

3. יסודות השוק

לאור ההתפתחויות האחרונות, מרענן להזכיר לעצמנו שהכלכלה הישראלית נותרה איתנה, והטיעון להשקעה בנדל"ן נראה חזק ממספר סיבות יסודיות, למרות כל תנודתיות אחרונה וקשורה. בעוד אירופה מדשדשת עם תוצר מקומי גולמי (תמ"ג) אנמי, הביצועים של ישראל נותרו גבוהים. בעוד סקטור ההייטק נמצא במעין דיכאון, סקטורים אחרים בכלכלה הישראלית צומחים בעוצמה, כולל סקטור הדיור, המונע על ידי אחת המדינות הדינמיות ביותר דמוגרפית בעולם. כל הנקודות הללו, ועוד, מציגות טיעון חזק להשקעה בנדל"ן ישראלי.

חוסן השוק: מה שהמספרים מראים

בניגוד להנחה הרווחת, מחירי הנדל"ן בישראל מעולם לא חוו ירידה לאורך תקופה רב-שנתית. בניגוד לרוב המדינות המפותחות, שבהן מחירי הנכסים ירדו באחת או יותר מתקופות כאלה, כאן, הם המשיכו לטפס בעקביות ובהתמדה. וזה נכון גם בתקופות של אירועים ביטחוניים משמעותיים, כמו בחורף האחרון, כשניתן היה לצפות שאנשים ימכרו את בתיהם בכל מחיר.

• ירידה ארוכת טווח (האטה של 5-10 שנים), מעולם לא התרחשה בישראל
• יציבות מחירים, הימנעות מהצורך במכירות חיסול ומחירי "פאניקה"
• התאוששות לאחר אירוע: חזרה לרמות יציבות קודמות באופן כללי, בממוצע בתוך הרבעון הראשון שלאחר האירוע
• עניין מחודש מהתפוצות: אירועים ביטחוניים נוטים להגביר את הביקוש ארוך הטווח מחו"ל

הניתוח שלנו למשקיעים עם אופק זמן של 5-10 שנים הוא שהתייחסות יתרה לאירועים ביטחוניים אינה צפויה להוסיף ערך; בטווח הארוך, התזמון נוטה להיות פחות חשוב וההתחלה חשובה יותר.

מה שקונים בינלאומיים צריכים לדעת

קונים נכס בישראל? מי שחדש בארץ לא תמיד יודע את הכללים הפיננסיים הבסיסיים של המשחק. אנחנו עומדים לספר לכם מהם.

מס רכישה: זרים משלמים מס מדורג של 5-10% ממחיר רכישת הנכס. עם זאת, לעולים חדשים יש הקלה משמעותית ממס זה. הם יכולים לשלם 0% על ביתם הראשון עד לתקרה גבוהה למדי.

סך העלויות הנוספות: ישנן גם עלויות נוספות למחיר הנכס בשיעור של 5-12% – כולל שכר טרחת עורך דין (0.5-1.5%) ודמי תיווך (2%), בנוסף למס הרכישה.

מימון: קיימות משכנתאות לתושבי חוץ המונפקות על ידי הבנקים הישראליים. יחס המימון (LTV) הוא 50% (בניגוד ל-75% לעולים), וניתן לבחור בין ריבית הפריים של בנק ישראל לבין ריבית קבועה.

תשואות שכירות בישראל: תשואות השכירות על דירות בתל אביב נעות כיום בין 2.5% ל-3.5%, בעוד ערים אחרות כמו ירושלים וחיפה יכולות להתהדר ב-3% עד 4%, ובעלות פוטנציאל השבחה גבוה.

קבלת החלטה מושכלת

הקונה המיודע הוא הקונה החזק ביותר. גלה נתונים חיוניים אלה לפני שתחתום על המסמכים.

1. חקור מיקומים – בישראל יש למעלה מ-159 ערים, כולן בעלות מאפיינים שונים, תג מחיר שונה ופוטנציאל צמיחה. אל תשווה פעילות סטארט-אפ רק לתל אביב, ובמקום זאת, בדוק ערים אחרות כמו הרצליה, נתניה וחיפה, או אפילו ירושלים, כדי לראות אילו מהן עשויות להתאים יותר לצרכיך.
2. השתמש בכלים מקצועיים: ישנם מספר כלים מקוונים שבהם תוכל להשתמש כדי להשוות את עלות הנכס במטבעות שונים, כגון מחשבוני משכנתא ותשואת שכירות, אומדני מס רכישה וכלי המרת מטבע.
3. הכר את החוק - דיני המקרקעין בישראל מלאים במאפיינים ייחודיים לשוק זה, השונים ממדינות המערב.

מסקנה

רכישת נכסים בישראל בתקופות קשות אינה דבר חדש. ועם זאת, יש משהו מיוחד ואף היסטורי בעסקאות נדל"ן הנעשות באקלים הנוכחי הבלתי צפוי. שוק הנדל"ן הישראלי, הידוע במורכבותו ובגורמי הסיכון שבו, נתפס על ידי מקומיים ויוצאי חוץ כאחד לא כשוק קשה, אלא כבית ולכן כהשקעה בטוחה לטווח ארוך.

בין אם אתה עולה המתכנן לשוב לישראל, משקיע המבקש להוסיף נכס חדש לתיק השקעות מגוון ממילא, או משפחה המבקשת לרכוש נדל"ן המחובר למולדתם, השוק הישראלי מציע רמת שקיפות, חוזק ויסודות ארוכי טווח שאינם נפוצים בשווקים אחרים, ותשואות גבוהות באופן גיאומטרי על ההשקעה בטווח הארוך עבור הקונה הנבון.