מס רכישה בישראל 2026: כל המדרגות — וכמה חוסך עולה חדש
Israelos · ידע בשוק · השיעורים בתוקף לשנת 2026 (הוראת רשות המסים 1/2026, הסכומים קפואים עד ינואר 2027). **Israelos מספקת מידע שוק בלבד — לא ייעוץ משפטי או מס, ולא המלצה לפעולה. בדקו את נסיבותיכם תמיד עם עורך דין נדל"ן מוסמך ועם רואה חשבון במדינת מוצאכם.
איך עובד מס הרכישה
מס רכישה בישראל הוא פרוגרסיבי ומדורג — בדומה למס הכנסה, כל חלק מהמחיר נמצא במדרגה שלו ומחויב בשיעור המתאים לה. איזו טבלה חלה עליכם תלויה במעמד הרוכש: תושב ישראל הרוכש דירה יחידה, משקיע או רוכש דירה נוספת, תושב חוץ, או עולה חדש. אין טבלה נפרדת לתושבי חוץ — הם פשוט אינם זכאים להקלת דירה יחידה ולכן משלמים לפי הטבלה הגבוהה יותר, זהה לזו של מי שרוכש דירה שנייה. עולים חדשים, לעומת זאת, נהנים מטבלה מופחתת.
1. תושב ישראל — דירה יחידה (ראשונה), 2026
| שווי הנכס (₪) | שיעור |
|---|---|
| 0 – 1,978,745 | 0% |
| 1,978,745 – 2,347,040 | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 | 8% |
| מעל 20,183,565 | 10% |
2. משקיע / דירה נוספת — ורוכשים תושבי חוץ
| שווי הנכס (₪) | שיעור |
|---|---|
| 0 – 6,055,070 | 8% |
| מעל 6,055,070 | 10% |
תושב חוץ הרוכש נכס משלם לפי טבלה זו — 8% מהשקל הראשון, ללא פטור. (זהה לישראלי הרוכש דירה שנייה או שלישית.)
3. עולה חדש שעלה אחרי 15 באוגוסט 2024 — דירת מגורים יחידה
| שווי הנכס (₪) | שיעור |
|---|---|
| 0 – 1,978,745 | 0% (פטור) |
| 1,978,745 – 6,055,070 | 0.5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 | 8% |
רפורמת 2024 שיפרה משמעותית את מסלול העולים לרכישת דירה יחידה.
4. עולה חדש שעלה לפני 15 באוגוסט 2024
| שווי הנכס (₪) | שיעור |
|---|---|
| 0 – 1,988,090 | 0.5% |
| מעל 1,988,090 | 5% |
ההטבה חלה על רכישה משנה אחת לפני העלייה ועד שבע שנים לאחריה (דירה אחת + בית עסק אחד; בכפוף לתנאים).
המספר שחשוב: כמה חוסך עולה?
דירה בשווי ₪2,500,000. אותה דירה בדיוק, ארבעה רוכשים שונים:
| מעמד הרוכש | מס רכישה |
|---|---|
| תושב חוץ | ₪200,000 |
| תושב ישראל (דירה יחידה) | ₪20,538 |
| עולה — עלה לפני 15.8.2024 | ₪35,536 |
| עולה — עלה אחרי 15.8.2024 (דירה יחידה) | ₪2,606 |
ברכישה זו, עולה שעלה אחרי 2024 משלם כ-₪197,000 פחות מתושב חוץ — על אותה דירה בדיוק. זו הסיבה העיקרית שמועד העלייה ביחס לרכישה כל כך קריטי: לרכוש כעולה ולא כתושב חוץ יכול לשנות את חשבון המס שלכם בשש ספרות. (החיסכון המדויק תלוי במחיר ובזכאות — חשבו את המספר שלכם למטה.)
חשבו את המספר שלכם
ל-Israelos מחשבון מס רכישה חינמי, מעודכן לנתוני 2026 — בחרו את מעמדכם (תושב / משקיע / תושב חוץ / עולה) ואת המחיר, וקבלו את הנתון המדויק תוך שניות:<br> ← israelos.com/mas-rechisha-calculator (גם בעברית, צרפתית, רוסית, ספרדית וטורקית)
לפני שחותמים — הנקודות המעשיות
- אם העלייה נמצאת באופק, סדר הפעולות משנה. לעלות לפני הרכישה עשוי להעביר אתכם מטבלת 8% של תושב חוץ למסלול עולה של 0.5%. קבלו ייעוץ על התזמון תחילה.
- מס רכישה משולם בדרך כלל תוך 60 יום מיום החתימה.
- הסכומים מתעדכנים בדרך כלל מדי שנה, אך כרגע קפואים עד 15.1.2028 (הנתונים כאן הם ערכי 2026 לפי הוראת רשות המסים 1/2026). אמתו תמיד את הנתונים העדכניים ואת הזכאות שלכם עם עורך דין.
האם לתושבי חוץ יש מדרגת מס רכישה נפרדת?<br> לא. אין טבלה נפרדת לתושבי חוץ — הם משלמים לפי טבלת דירה נוספת (8% עד ₪6,055,070, 10% מעל) מכיוון שאינם זכאים להקלת דירה יחידה.
מה שיעור מס הרכישה לעולה חדש ב-2026?<br> לדירה יחידה שנרכשה אחרי 15.8.2024: 0% עד ₪1,978,745, ואז 0.5% עד ₪6,055,070. לעולים שעלו לפני תאריך זה: 0.5% עד ₪1,988,090, ואז 5%. חלות מגבלות וחלון זמן של 7 שנים.
היכן אוכל לחשב את המס שלי?<br> השתמשו במחשבון מס הרכישה של Israelos (קישור למעלה) או בסימולטור הרשמי של רשות המסים, ואז אמתו עם עורך דין.
מקורות: הוראת מס רכישה 1/2026 של רשות המסים (סכומים מעודכנים); כל-זכות "הנחה במס רכישה לעולה חדש"; סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין. נתונים לשנת 2026, מדורגים. מידע שוק בלבד — לא ייעוץ משפטי או מס; בדקו את נסיבותיכם עם עורך דין נדל"ן מוסמך ורואה חשבון במדינת מוצאכם.