שכירות מול קנייה בשנת העלייה הראשונה שלך: מה עולים חדשים מפספסים
ההחלטה שרוב העולים מקבלים לפני שהם נוחתים
קחו לדוגמה משפחה שהגיעה לתל אביב באביב 2023. הם הקדישו שישה חודשים לחקר שוק הנדל"ן הישראלי לפני הנחיתה. היה להם תקציב, רשימה קצרה של דירות ברמת אביב, ופגישה עם יועץ משכנתאות ביומם השני. עד החודש הרביעי, הם עברו לרעננה. עד החודש השמיני, הם עברו שוב, הפעם למודיעין, שהייתה למעשה מה שהם באמת היו צריכים מלכתחילה. הם שוכרים עד היום, לאחר שלמדו מה המחיר של התחייבות מוקדמת מדי.
דפוס זה נפוץ יותר ממה שכל מתווך נדל"ן יספר לכם. ההחלטה של שכירות מול קנייה בישראל מורכבת באמת. מדריך זה לא יגיד לכם לשכור תמיד קודם, או לקנות תמיד במהירות. הוא יציין את שלוש הטעויות שעולות לעולים חדשים הכי הרבה, וייתן לכם את המסגרת להימנע מהן.
טעות 1: התחייבות לעיר לפני שחוויתם אותה כתושבים
ביקור בישראל לפסח או לבר מצווה שונה באופן מהותי מהמציאות היומיומית של הסעת ילדים לבית הספר, סופרמרקט, פקקים, שכנים ונסיעות לעבודה. עולים רבים בוחרים עיר על בסיס ביקורים במצב תיירותי ומגלים כעבור שישה חודשים שחייהם האמיתיים שם אינם תואמים את מה שדמיינו.
זהו הקריטריון המכריע במסגרת ההחלטות שלהלן. אם אינכם יכולים לומר בכנות שביליתם זמן משמעותי בעיר היעד שלכם כתושבים זמניים, ולא כמבקרים, הקריטריונים האחרים לקנייה הם משניים. קנייה לפני שגרתם באמת במקום מסוים היא הדרך שבה אתם מוצאים את עצמכם מוכרים שנתיים לאחר מכן וסופגים עלויות עסקה משני הצדדים.
טעות 2: שימוש שגוי או החמצה של חלון מס הרכישה לעולה
עולים חדשים זכאים לפטור ממס רכישה על דירתם הראשונה העומדת בתנאים, עד לתקרה מוגדרת, עם שיעור מופחת מעליה. הטבה זו מוגבלת בזמן מיום העלייה. הטעות מופיעה בשתי צורות: שימוש מהיר מדי בפטור על הנכס הלא נכון, או המתנה ארוכה מדי, עד שאירוע בלתי צפוי גורם לכם להחמיץ את החלון כולו.
הפטור המלא חל על רכישות עד לסך של כ-1.9 מיליון שקלים, כאשר שיעור מופחת חל מעל תקרה זו ועד לתקרה גבוהה יותר (יש לוודא נתונים עדכניים עם יועץ מס, שכן המדרגות מתעדכנות מעת לעת על ידי משרד האוצר). מעל התקרה העליונה, חלים שיעורי מס רכישה רגילים. הבנת מבנה זה לפני שחותמים על משהו אינה בגדר המלצה, אלא חובה.
טעות 3: לקיחת משכנתא מהבנק במקום לבנות אותה נכון
מערכת המשכנתאות הישראלית שונה מכל מה שרוב העולים פגשו בחו"ל. משכנתא כאן מחולקת למספר מסלולים, כאשר לכל אחד מהם פרופיל סיכון ועלות שונים:
- קל"צ (קבוע לא צמוד): הריבית קבועה לכל אורך חיי המסלול. צפוי ובטוח, אך בדרך כלל המסלול היקר ביותר בהתחלה. טוב לקונים שרוצים וודאות ומתכננים להחזיק בנכס לטווח ארוך.
- צמוד מדד (משתנה צמוד מדד): הקרן והריבית מתואמות לפי מדד המחירים לצרכן בישראל. בתקופות אינפלציה נמוכה הוא היה זול היסטורית, אך בתקופות אינפלציה גבוהה יתרת החוב יכולה לגדול במונחים ריאליים. חשיפה רצינית שרבים מהעולים החדשים מזלזלים בה.
- פריים (משתנה צמוד פריים): עוקב אחר ריבית בנק ישראל. הריביות ההתחלתיות הנמוכות ביותר, הרגישות הגבוהה ביותר לשינויים במדיניות המוניטרית. מתאים לקונים שמצפים לירידת ריביות או מתכננים לפרוע מוקדם.
- משתנה (ריבית משתנה): הריבית מתאפסת תקופתית במרווח מוסכם. פרופיל סיכון בינוני, שימושי לבניית משכנתא משולבת עם יעדי החזר ספציפיים.
רוב סניפי הבנקים יציעו פיצול סטנדרטי שאולי לא יתאים לפרופיל ההכנסה הספציפי שלך, לחשיפה למטבע זר, או לתוכניות הפירעון המוקדם שלך. עבודה עם יועץ משכנתאות עצמאי (יועץ משכנתאות שאינו קשור לאף בנק ספציפי) לפני התחייבות למבנה משכנתא כלשהו היא הצעד המשפיע ביותר העומד לרשות קונה עולה חדש. ההבדל בין משכנתא מובנית היטב למשכנתא מובנית בצורה גרועה, המצטבר לאורך תקופה של 20 שנה, הוא משמעותי.
מה מייחד את השוק הישראלי
אם אתה מגיע מצפון אמריקה, בריטניה או דרום אפריקה, שוק הנדל"ן הישראלי יפתיע אותך בכמה דרכים.
המחירים גבוהים ועולים מזה שנים. לפי מאגר נתוני הערים של Israelos, תל אביב המרכזית עומדת על ממוצע של כ-55,000 שקלים למטר מרובע עבור נכסי מגורים. הממוצע הארצי קרוב יותר ל-38,000 שקלים למטר מרובע, עם שונות משמעותית בין עיר לעיר. ירושלים והרצליה גובות פרמיה מעל הממוצע הארצי; באר שבע והפריפריה הצפונית משתלמות באופן ניכר יותר. ההיצע לא הדביק את הביקוש, והשוק הראה חוסן מול לחצים כלכליים וגיאופוליטיים שהיו מרככים שווקים במקומות אחרים.
עלויות העסקה אמיתיות ויש לתקצב אותן. העלויות הכוללות מעבר למחיר הרכישה נעות בדרך כלל בין 5 ל-12 אחוזים משווי הנכס. זה כולל מס רכישה (0 עד 10 אחוזים בהתאם לשווי הנכס ולמעמד עולה), שכר טרחת עורך דין (בדרך כלל 0.5 עד 1.5 אחוזים ממחיר הרכישה), דמי תיווך ועלויות סידור משכנתא. פטור העולה מפחית באופן משמעותי את נטל מס הרכישה בעסקאות מתאימות.
הטיעון בעד שכירת דירה תחילה
הטיעון החזק ביותר לשכירת דירה בשנה הראשונה הוא זה שסוכני נדל"ן לא יציגו: עדיין אינך יודע היכן אתה רוצה לגור, לא באמת. שכירת דירה לשנה או שנתיים מעניקה לך גמישות. אם השכונה לא מתאימה, אתה עובר. אם תגלה שחיפה מתאימה למשפחתך טוב מהצפוי, או שלרעננה יש את בית הספר שאתה רוצה, יש לך את הגמישות לפעול בהתאם למידע זה.
זה גם נותן לך זמן לעבוד עם יועץ משכנתאות, להבין את ארבעת מסלולי המשכנתא, ולבנות משכנתא שמתאימה להכנסות ולתוכניות שלך במקום ההצעה הסטנדרטית של הבנק. וזה לא מאבד את הטבת מס הרכישה לעולה. שעון הפטור מתחיל בדרך כלל מתאריך העלייה, כך ששכירות למשך שנה עד שנתיים עדיין משאירה אותך בדרך כלל בתוך החלון. אשר את הכללים העדכניים מול יועץ מס.
הסיבות לקנות מהר
שוק הנדל"ן למגורים בישראל נמצא במגמת עלייה לאורך תקופות ארוכות. כל שנת שכירות היא שנה שבה אינך בונה הון עצמי, ובשוק עולה, שנה שבה אתה רואה את מחיר הכניסה עולה. אם יש לך ילדים בגיל בית ספר, יציבות חשובה: קנייה במקום הנכון משמעותה להישאר בבית ספר אחד ולהכות שורשים בקהילה אחת. ואם המצב הפיננסי שלך מוכן ועשית מחקר מיקום אמיתי, שימוש בפטור ממס רכישה מוקדם ככל האפשר מסיר את הסיכון של החמצת החלון.
קריטריונים להחלטה: שכור אם, קנה אם
הקריטריון המכריע הוא ביטחון לגבי השכונה. אם אינך יכול לומר בכנות שאתה מכיר את האזור הספציפי היטב משהות בשטח, האחרים משניים. המשך עם שאר רשימת הבדיקה רק לאחר שקריטריון זה מתקיים.
קנה אם:
- בילית זמן משמעותי בעיר היעד שלך כתושב, לא רק כמבקר, ובטוח שהשכונה מתאימה לחיי היומיום של משפחתך.
- המצב הפיננסי שלך מוכן: הון עצמי ראשוני, עלויות עסקה מלאות כולל 5 עד 12 אחוז מעל מחיר הרכישה, ונזילות מספקת שנותרה, כך שקנייה לא תשאיר אותך ללא רזרבה.
- עבדת עם יועץ משכנתאות, מבין את ארבעת מסלולי המשכנתא, ויש לך אישור עקרוני למשכנתא לפני שאתה מתחיל לחפש ברצינות.
- אתה נמצא בחלק סביר מחלון מס הרכישה לעולה שלך ורוצה לנצל את ההטבה כל עוד היא זמינה.
שכור אם:
- אתה באמת לא בטוח איזו עיר או שכונה מתאימה לאורח חייך.
- הכספים שלך זקוקים ליותר זמן להתגבש, בין אם ממימוש נכסים בחו"ל, המתנה להעברת פנסיה, או הקמת הכנסה יציבה בישראל.
- הנכסים הזמינים באזור היעד ובתקציב שלך עדיין לא תואמים את הצרכים הפרקטיים של משפחתך.
השתמש בכלים שכבר קיימים
ישראלוס מפרסמת פרופילי ערים מפורטים המכסים 159 ערים ויישובים ברחבי ישראל, כולל טווחי מחירים אופייניים, אזורי רישום לבתי ספר ומידע קהילתי. מחשבון מס הרכישה בפלטפורמה מאפשר לך לדמות את מצב מס הרכישה שלך, כולל פטור עולה חדש, עבור כל גודל עסקה. אלו הן נקודות התחלה, לא תחליף לעורך דין או יועץ מס, אך הן יבטיחו שכאשר תשב עם איש מקצוע, כבר יהיו לך השאלות הנכונות.