Question 1

מה זה מס רכישה בישראל וכמה משלמים ב-2026?

Accepted Answer

מס רכישה הוא מס על רכישת נכסים בישראל. מדרגות 2026 (מוקפאות ברמות ינואר 2024 עד 2027): דירה יחידה לישראלי — מדורג 0% עד ₪1,978,745, 3.5% עד ₪2,347,040, 5% עד ₪6,055,070, 8% עד ₪20,183,565, 10% מעל. דירה נוספת/משקיע — 8% על ₪6,055,070 הראשונים ו-10% מעל (ללא מדרגת 0%). תושבי חוץ משלמים את אותו לוח שטוח של דירה נוספת — 8% / 10% — מהשקל הראשון, ללא הקלה מדורגת. נכון לחודש מאי 2026; אמתו עם עו"ד מסים ישראלי מורשה לפני חתימה.

Question 2

במה מס רכישה שונה עבור תושב חוץ, תושב ישראל ועולה חדש?

Accepted Answer

תושב חוץ משלם 8% על ₪6,055,070 הראשונים ו-10% מעל, מהשקל הראשון — אין מדרגת 0% ואין הקלה לדירה יחידה. תושב ישראל הקונה דירה יחידה משתמש במדרגות המדורגות. עולים חדשים זכאים למסלול הנחה נפרד (בדרך כלל מדרגות 0% / 0.5% עם תקרה שנתית של רשות המסים) פעם אחת לכל משק בית במהלך מעמד עולה, זמין שנה לפני ועד 7 שנים אחרי תאריך העלייה הרשמי, לדירה למגורים יחידה בישראל מתחת לסף זכאות. רפורמת אוגוסט 2024 הידקה דרישות מגורים/דירה יחידה.

Question 3

מה מס שבח על מכירת נכס בישראל?

Accepted Answer

מס שבח סטנדרטי הוא 25% על רווח ריאלי (מותאם אינפלציה). פטור דירה יחידה דורש: תושבות מס ישראלית, דירה יחידה במכירה, בעלות ≥18 חודשים, ומחיר מכירה מתחת ₪5,008,000 — ארבעת התנאים מצטברים. תושבי חוץ אינם זכאים לפטור דירה יחידה ומשלמים 25% מלא בכל מכירה. מס יסף 2% מצטבר מעל הכנסה שנתית של ₪721,560, מביא את השיעור האפקטיבי ל-27%. נכון למאי 2026.

Question 4

האם תושבי חוץ ועולים יכולים לקבל משכנתא בישראל ב-2026?

Accepted Answer

כן, עם תקרות LTV שונות לפי כללי בנק ישראל. דירה יחידה לישראלי: עד 75%. דירה חליפית לישראלי: עד 70%. דירת השקעה / שנייה: עד 50%. תושב חוץ: עד 50% (לרוב מלווים מתמחים בלבד — רוב הבנקים לא מעמידים מימון לתושבי חוץ במוצרים סטנדרטיים). עולה חדש לאחר עלייה, מטופל כדירה יחידה לישראלי: עד 75%. ריבית בנק ישראל היא 4.00% (נשמרה ב-30 במרץ 2026); ריבית הפריים היא 5.50% (בנק ישראל + תוספת בנק 1.5% סטנדרטית). יחס תשלום-להכנסה מקסימום 50%, שיעור משתנה מקסימום 67% מההלוואה.

Question 5

איזה מע"מ חל על רכישת נכס בישראל?

Accepted Answer

מע"מ על נכסי מגורים הוא 18%, הועלה מ-17% החל מ-1 בינואר 2025 — לא 2026. דירה חדשה מקבלן נושאת 18% מע"מ (מועבר במחיר). מכירת יד שנייה בין יחידים פטורה ממע"מ; חל רק מס רכישה. ההצעה להעלות מע"מ ל-19% ב-2026 נדחתה; השיעור נשאר 18%.

Question 6

אילו הטבות מס חלות על עולים שמגיעים ב-2026?

Accepted Answer

שתי הטבות נפרדות שמצטברות. (1) פטור הכנסות חוץ ל-10 שנים — עדיין בתוקף לכל העולים. (2) חוק 'עידוד עליה' החדש (אישור ועדת הכספים 18 במרץ 2026) למגיעים בין 5 בנובמבר 2025 לסוף 2026: הטבה של 5 שנים על הכנסה ממקור ישראלי — 0% ב-2026 (תקרה ₪600,000), 0% ב-2027 (תקרה ₪1,000,000), 10% ב-2028 (תקרה ₪1,000,000), 20% ב-2029 (תקרה ₪350,000), 30% ב-2030 (תקרה ₪150,000). חשוב: עולים שמגיעים ב-1 בינואר 2026 ואילך חייבים לדווח על הכנסות עולמיות, נכסים זרים, נאמנויות זרות ופרטי בעלי עניין לרשות המסים משנה ראשונה לפי תיקון 272 — גם כשההכנסה פטורה ממס. עולים מלפני 2026 שומרים על מעמד גרנדפאתר. אמתו עם עו"ד מסים ישראלי מורשה.

Question 7

כמה זמן לוקח לקנות נכס בישראל ומה העלויות הנוספות?

Accepted Answer

תהליך רכישת נכס בישראל לוקח 2–4 חודשים: חיפוש ובחירה (2–6 שבועות), חתימת הסכם ומקדמה 10% (1–2 שבועות), מימון ובדיקות (4–8 שבועות), רישום בטאבו (2–4 שבועות). לתושבי חוץ — 1–2 שבועות נוספים למספר מזהה ישראלי וחשבון בנק. עלויות רכישה כוללות בדרך כלל 5–12% מעל מחיר הנכס: מס רכישה 0–10% (לפי סוג הקונה), עמלת עו"ד 0.5–1.5%, עמלת תיווך 2%, שמאות ₪2,000–5,000, רישום בטאבו ₪500–1,500, ביטוח נכס 0.1–0.3% שנתי. אחריות הקבלן הישראלית (חוק המכר 1973 + תיקון 9, 2022) כוללת שנה כללית ועד 6+ שנים על מבנה / צנרת / איטום, פלוס נאמנות 7% וחמש בטוחות סטטוטוריות.