Мас рехиша в Израиле - это налог на покупку недвижимости. Его платит покупатель при приобретении квартиры, дома, земельного участка или другого объекта. Размер налога зависит от стоимости объекта, статуса покупателя и того, является ли это его единственным жильем или дополнительной недвижимостью. Ставки и льготы могут меняться, поэтому перед сделкой важно проверить актуальный расчет для конкретного случая.

Мас решиша (מס רכישה) - это единовременный налог на покупку, который оплачивает покупатель при сделках с недвижимостью в Израиле, взимаемый Rashut HaMisim (Налоговым управлением Израиля). Его необходимо уплатить в течение 60 дней с момента подписания обязывающего договора купли-продажи.

Какова ставка налога на покупку для иностранных покупателей в Израиле в 2026 году?

Иностранные резиденты платят 8% с первых примерно 6,055,070 шекелей от цены покупки и 10% с суммы выше этого уровня. Эти пороги заморожены до конца 2027 года согласно правительственному распоряжению от января 2025 года (источник: gov.il). При покупке за 4,000,000 шекелей налог составит примерно 320,000 шекелей.

Да. Для Olim Hadashim в Израиле предусмотрена льгота по налогу на покупку недвижимости, но она зависит от того, является ли объект вашей единственной квартирой и от суммы сделки. Если вы хотите, я могу кратко объяснить актуальные ставки и условия.

Да. Новые репатрианты, совершающие алию, получают разовую льготу для олим: 0.5% на первые примерно 1,978,745 ILS и 5% на сумму до примерно 6,055,070 ILS. При покупке квартиры за 4,000,000 ILS это дает экономию примерно 209,000 ILS по сравнению со стандартными ставками для иностранных резидентов. Льгота действует только на первое жилое имущество в течение семи лет с момента иммиграции.

Могу ли я получить возврат mas rechisha, если позже стану налоговым резидентом Израиля?

Возможно. Если вы установите налоговое резидентство Израиля примерно в течение двух лет после покупки недвижимости, вы можете обратиться в Rashut HaMisim с просьбой переклассифицировать сделку по ставкам для первой квартиры резидента, что потенциально может привести к возврату части налога. Этот процесс не происходит автоматически и требует документального подтверждения того, что центр вашей жизнедеятельности переместился в Израиль.

Каким налогом облагается покупка недвижимости в Израиле?

НДС в размере 18% (по состоянию на январь 2025 года) применяется к новостройкам, приобретаемым напрямую у застройщика. Объекты на вторичном рынке (yad shniya), продаваемые между частными лицами, как правило, освобождены от НДС. Mas rechisha является отдельным налогом и начисляется дополнительно к НДС при покупке новостройки.

Что нужно знать гражданам США о покупке недвижимости в Израиле?

Граждане США обязаны соблюдать требования FBAR/FATCA по декларированию израильских банковских счетов, используемых в сделках с недвижимостью. Налоговое соглашение между США и Израилем, действующее с 1995 года, в целом позволяет зачитывать уплаченные в Израиле налоги на прирост капитала в счет налоговых обязательств в США, но порядок взаимодействия норм сложен. Перед покупкой или продажей обязательно проконсультируйтесь с налоговым консультантом, имеющим квалификацию в обеих юрисдикциях.

Налог на покупку недвижимости в Израиле для иностранных покупателей в 2026 году: полное руководство по мас рехиша

Для покупателей из диаспоры и иностранных инвесторов, выходящих на израильский рынок недвижимости, purchase tax (mas rechisha, на иврите: מס רכישה) часто становится самым большим сюрпризом в сделке. Это не небольшая статья расходов. Иностранец, покупающий квартиру в Тель-Авиве за 3,000,000 ILS, обычно заплатит в виде purchase tax больше, чем израильский резидент, покупающий тот же объект впервые. Понимание структуры, ставок и доступных освобождений для олим и возвращающихся резидентов может означать разницу в сотни тысяч шекелей. Это полное руководство по mas rechisha для покупателей, не являющихся гражданами Израиля, в 2026 году. --- ## Что такое Mas Rechisha? Mas rechisha - это разовый налог на покупку недвижимости, взимаемый Israel Tax Authority (Rashut HaMisim, на иврите: רשות המיסים). Его платит покупатель, а не продавец, и он подлежит уплате в течение 60 дней с момента подписания обязательного договора купли-продажи. Несвоевременная уплата может привести к начислению процентов и штрафов. Ставка зависит от трех факторов: 1. Заявленная цена покупки 2. Статус резидентства покупателя (израильский резидент или иностранный резидент) 3. Приобретает ли покупатель свое единственное или первое жилое имущество в Израиле Единой ставки нет. Налог рассчитывается по прогрессивной шкале, где к разным частям цены применяются разные ставки. --- ## Ставки для иностранных резидентов в 2026 году Иностранные резиденты, обычно определяемые как лица, чей центр жизненных интересов находится за пределами Израиля, сталкиваются со значительно более высокими ставками, чем израильские резиденты. Диапазон цены покупки | Ставка налога До примерно 6,055,070 ILS | 8% Сумма свыше 6,055,070 ILS | 10% Эти пороги были заморожены временным правительственным распоряжением, выпущенным в январе 2025 года, и, как ожидается, останутся без изменений до конца 2027 года, то есть не будут индексироваться с учетом инфляции в этот период. Текущие значения диапазонов опубликованы на официальном сайте Israel Tax Authority (gov.il, Mas Rechisha indexation table, January 2025). Практический пример: иностранный покупатель, приобретающий квартиру за 4,000,000 ILS в 2026 году, заплатит примерно 320,000 ILS в виде purchase tax (4,000,000 x 8%). Объект за 7,000,000 ILS даст примерно: 484,405 ILS (8% на первые 6,055,070 ILS) плюс 94,493 ILS (10% на оставшиеся 944,930 ILS), всего примерно 578,898 ILS. Одна важная деталь: Rashut HaMisim исходит из того, что иностранный резидент, вероятно, владеет жильем или проживает в своей стране резидентства. Даже если израильская недвижимость, которую вы покупаете, является вашим единственным объектом во всем мире, вас классифицируют как иностранного инвестора, и вы платите с первой шекели по ставке 8%. Вы не получаете нулевую ставку, доступную израильским резидентам при покупке единственного жилья. --- ## Освобождение для Olim: важная льгота для новых репатриантов Новые репатрианты (Olim Hadashim), совершившие алию, имеют право на значительное разовое снижение purchase tax при покупке своего первого жилого объекта в Израиле, при условии что покупка происходит в течение семи лет с момента иммиграции. Эта льгота закреплена в Law of Return и реализуется через правила Rashut HaMisim (gov.il, Oleh purchase tax exemption provisions). По льготе для Olim (действующие ставки, как указано Rashut HaMisim и подтверждено специализированными компаниями, включая Ascend Israel Properties и davidson-realestate.com, 2025-2026): Диапазон цены покупки | Ставка налога Первый диапазон (до примерно 1,978,745 ILS) | 0.5% Свыше первого диапазона, до примерно 6,055,070 ILS | 5% Свыше 6,055,070 ILS | Применяются стандартные ставки для иностранных инвесторов Это разовая льгота. Она распространяется только на жилую недвижимость, не на коммерческую недвижимость, не на землю, не на вторую недвижимость. После использования ее нельзя применить повторно при будущей покупке. Экономия существенна. Oleh, покупающий квартиру за 4,000,000 ILS, заплатит примерно: 9,894 ILS (0.5% на 1,978,745 ILS) плюс 101,063 ILS (5% на оставшиеся 2,021,255 ILS), всего примерно 110,957 ILS. Для сравнения, по стандартным ставкам для иностранного резидента это составило бы 320,000 ILS, то есть экономия около 209,000 ILS на одной сделке. Используйте Israelos Mas Rechisha Calculator, чтобы мгновенно просчитать свой сценарий. Введите цену покупки и статус резидентства, и калькулятор автоматически применит текущие диапазоны ITA. Вывод для семей из диаспоры, планирующих алию: порядок и сроки покупки недвижимости относительно даты иммиграции важны не только с логистической, но и с финансовой точки зрения. --- ## Переквалификация: с иностранных ставок на ставки резидента Существует менее известный механизм, который помогает покупателям, приобретшим недвижимость как нерезиденты, а затем получившим израильское резидентство. Если вы становитесь израильским резидентом примерно в течение двух лет после покупки, вы можете подать заявление на переквалификацию сделки с переводом со ставок для иностранных резидентов на систему ставок для первого жилья резидента. Это может привести к ощутимому возврату налога от Rashut HaMisim. Переквалификация не происходит автоматически. Нужно подать заявление, документально подтвердить, что центр жизненных интересов переместился в Израиль, и соответствовать критериям резидентства ITA. Для покупателей, которые действительно планируют переезд, а не просто сохраняют статус нерезидента ради инвестиций, это стоит учитывать в финансовой модели заранее. --- ## Другие налоги, о которых покупателям следует знать Mas rechisha - крупнейший разовый налог, но не единственный. VAT (Maam) 18% с января 2025 года: VAT применяется к покупке нового строительства у застройщика, но не к сделкам на вторичном рынке между частными лицами. Если вы покупаете новую квартиру напрямую у девелопера, ожидайте 18% VAT сверх цены продажи. Это отдельно от mas rechisha. Объекты на вторичном рынке (yad shniya) между частными сторонами, как правило, освобождены. Capital Gains Tax (Mas Shevach): Для нерезидентов, продающих израильскую жилую недвижимость, прирост капитала обычно облагается по ставке 25% от номинальной прибыли. Резиденты получают различные освобождения и используют иную методику расчета. Для покупателей из диаспоры, рассматривающих недвижимость как инвестицию, это важно для планирования выхода. Arnona (муниципальный налог на недвижимость): Ежегодный платеж, устанавливаемый местным муниципалитетом, исходя из площади и расположения объекта. Новые Olim обычно получают частичное освобождение от arnona в первые годы в Израиле. --- ## Примечание для граждан США: соглашения об избежании двойного налогообложения и FBAR Американские Olim и инвесторы с гражданством США сталкиваются с дополнительным уровнем соблюдения требований, который не касается большинства других покупателей из диаспоры. Соединенные Штаты облагают своих граждан налогом на мировой доход и прибыль независимо от места проживания. Это создает два конкретных аспекта. FBAR и FATCA reporting: если у вас есть израильские банковские счета или финансовые активы, превышающие определенные пороги, их необходимо ежегодно декларировать перед US Treasury и IRS. Сама недвижимость не является иностранным финансовым счетом, но банковские счета, через которые она оплачивается, и арендный доход, проходящий через них, подлежат декларированию. Israel-US Tax Treaty: налоговое соглашение США и Израиля (Convention for the Avoidance of Double Taxation, действующее с 1995 года) предусматривает механизмы, позволяющие не платить capital gains tax дважды с одной и той же прибыли. В целом прибыль, обложенная налогом в Израиле, может давать кредит по налоговым обязательствам в США. Однако взаимодействие израильских ставок mas shevach, американских ставок долгосрочного налога на прирост капитала и специальных исключений соглашения довольно сложное. Гражданам США следует работать с налоговым консультантом, который имеет квалификацию в обеих юрисдикциях, до покупки и, безусловно, до продажи. --- ## Как платить Mas Rechisha Rashut HaMisim перевела большую часть процесса подачи по mas rechisha в онлайн-формат. Стандартный порядок: 1. Подать декларацию о сделке с недвижимостью (shuma) в Rashut HaMisim в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи. 2. Получить оценку от ITA. 3. Уплатить полную сумму в течение 60 дней после подписания. На практике большинство покупателей из диаспоры делают это через израильского адвоката (orech din), который ведет декларацию, отвечает на возможные запросы ITA и следит за тем, чтобы платеж поступил на нужный счет вовремя. Попытка пройти этот процесс самостоятельно из-за границы возможна, но повышает риски, особенно если у ITA возникнут вопросы к статусу резидентства или оценке объекта. --- ## Часто задаваемые вопросы Что если заявленная цена ниже рыночной? Rashut HaMisim проводит независимую оценку по многим сделкам и может начислить mas rechisha исходя из того, что считает реальной рыночной стоимостью, а не только заявленной ценой. Занижение стоимости несет риск несоблюдения требований и штрафов. Мой объект находится в совместной собственности с израильским супругом. Какая ставка применяется? В случаях совместной собственности налог рассчитывается пропорционально. Доля израильского супруга может облагаться по ставкам резидента, а доля нерезидента - по ставкам иностранного резидента. Структура имеет значение. Я покупаю через компанию. Это что-то меняет? Покупки через израильские компании, как правило, облагаются по ставкам, эквивалентным ставкам для инвесторов, независимо от места проживания акционеров. Корпоративные структуры усложняют сделку и редко снижают налоговую нагрузку при покупке жилой недвижимости. --- ## Начните с цифр Mas rechisha - одно из первых крупных финансовых решений в сделке с недвижимостью в Израиле, и разница в ставках между иностранным резидентом и Oleh может составлять 150,000 до 300,000 ILS или больше при покупке типичной квартиры в Тель-Авиве или Иерусалиме. Решения, которые вы принимаете до подписания договора купли-продажи относительно сроков, статуса резидентства и структуры владения, определяют, в какой диапазон вы попадете. Просчитайте ваш конкретный сценарий в Israelos Mas Rechisha Calculator или изучите данные по ценам по городам, чтобы понять, как purchase tax соотносится со стоимостью недвижимости в городах, которые вы рассматриваете. --- Подробнее: Buying Property in Israel | Aliyah Housing Guide | Israeli Mortgage Guide for Foreigners

Налог на покупку недвижимости в Израиле для иностранных покупателей в 2026 году: полное руководство по мас рехиша

Your Privacy Choice Has Been Saved