Стоит ли новым репатриантам всегда снимать жилье, прежде чем покупать его в Израиле?

Не обязательно. Если вы действительно хорошо знаете район, ваши финансы готовы, и вы структурировали свою ипотеку с независимым ипотечным консультантом (йоэц машканта), быстрая покупка может быть разумной. Правило «сначала аренда» наиболее ценно, когда вы действительно не уверены, какой город или район подходит для вашей повседневной жизни.

Какой порог освобождения от налога на приобретение для репатрианта?

Полное освобождение от налога на покупку для новых репатриантов в настоящее время применяется к покупкам до примерно 1,9 миллиона шекелей, с пониженной ставкой выше этого потолка до более высокого порога. Эти пороги периодически обновляются Министерством финансов, поэтому проверьте текущие данные с налоговым консультантом перед подписанием любого соглашения.

Какие есть четыре ипотечные программы в Израиле?

Израильская ипотека делится на четыре вида: калац (kalatz) – с фиксированной ставкой, предсказуемый, но, как правило, самый дорогой; мазкаль (mazkal) – привязанный к индексу потребительских цен (ИПЦ), может значительно вырасти в период инфляции; прайм (prime) – привязанный к ключевой ставке Банка Израиля, с самыми низкими начальными ставками, но чувствительный к монетарной политике; и миштана (mishtana) – с изменяемой ставкой через согласованные интервалы. Независимый йоэц машканта (ипотечный консультант) может помочь вам подобрать оптимальное сочетание для вашего дохода и планов.

Какие расходы на сделку следует учитывать новым репатриантам при покупке недвижимости в Израиле?

Общие расходы, помимо стоимости покупки, обычно составляют от 5 до 12 процентов от стоимости недвижимости. Это включает в себя Налог на приобретение (Мас Рехиша) (от 0 до 10 процентов в зависимости от стоимости недвижимости и статуса нового репатрианта), юридические сборы, обычно от 0,5 до 1,5 процента, комиссионные агента и расходы на оформление ипотеки. Льгота для нового репатрианта значительно снижает налог на приобретение по соответствующим сделкам.

Что такое ипотечный консультант и нужен ли мне такой?

Йоэц машканта (ипотечный консультант) — это независимый ипотечный консультант в Израиле. В отличие от банковских ипотечных специалистов, которые представляют продукты своего банка, независимый консультант сравнивает предложения разных банков и помогает правильно структурировать четыре составляющие ипотечного кредита (так называемые «треки») для вашей ситуации. Для большинства Олим, незнакомых с израильской ипотечной системой, настоятельно рекомендуется обратиться к такому консультанту, прежде чем принимать окончательное решение.

Аренда против покупки в первый год алии: Что новые репатрианты делают не так

Q: Сколько стоит недвижимость в Израиле?

Согласно городским профилям Israelos, в центральном Тель-Авиве средняя цена на жилую недвижимость составляет около 55 000 шекелей за квадратный метр. Средний показатель по стране ближе к 38 000 шекелей за квадратный метр, при этом Иерусалим и Герцлия имеют премиальные цены, а северная и южная периферия значительно доступнее.

Решение, которое большинство Олим принимают до приезда в страну

Рассмотрим семью, которая прибыла в Тель-Авив весной 2023 года. До приезда они полгода изучали рынок израильской недвижимости. У них был бюджет, короткий список квартир в Рамат-Авиве и встреча с ипотечным брокером на второй день. К четвертому месяцу они переехали в Раанану. К восьмому месяцу они снова переехали, на этот раз в Модиин, что на самом деле им было нужно все это время. Они до сих пор снимают жилье, осознав, во что обходится слишком раннее принятие обязательств.

Такая модель поведения встречается чаще, чем вам скажет любой риелтор. Решение арендовать или покупать жилье в Израиле действительно сложное. Это руководство не будет советовать вам всегда сначала арендовать или всегда быстро покупать. Оно назовет три ошибки, которые обходятся новым Олим дороже всего, и предоставит вам систему, чтобы их избежать.

Ошибка 1: Выбор города до того, как вы пожили в нем как житель

Посещение Израиля на Песах или Бар-мицву категорически отличается от повседневной реальности: отвозить детей в школу, ходить в супермаркет, пробки, соседи и поездки на работу. Многие Олим выбирают город, основываясь на туристических визитах, и через шесть месяцев обнаруживают, что их реальная жизнь там не соответствует тому, что они себе представляли.

Это ключевой критерий в описанной ниже системе принятия решений. Если вы не можете честно сказать, что провели достаточно времени в выбранном вами городе как временный житель, а не как турист, то другие критерии для покупки вторичны. Покупка жилья до того, как вы действительно где-то пожили, — это то, как вы в конечном итоге продадите его через два года и понесете расходы по сделке с обеих сторон.

Ошибка 2: Неправильное использование или упущение льготного периода по налогу на покупку для Олим

Новые репатрианты имеют право на освобождение от налога на покупку (мас рехиша) при приобретении своего первого соответствующего критериям объекта недвижимости до определенного порога, с пониженной ставкой выше него. Эта льгота имеет ограничение по срокам с даты репатриации (Алии). Ошибка проявляется в двух формах: слишком быстрое использование льготы на неподходящий объект недвижимости или настолько долгое ожидание, что непредвиденное событие приводит к полной потере возможности.

Полное освобождение применяется к покупкам до примерно 1,9 миллиона шекелей, с пониженной ставкой, применяемой выше этого порога до более высокого потолка (уточняйте текущие цифры у налогового консультанта, так как налоговые категории периодически обновляются Министерством финансов). Выше верхнего потолка применяются стандартные ставки налога на покупку. Понимание этой структуры до подписания каких-либо документов является обязательным.

Ошибка 3: Оформление ипотеки в банке вместо её правильного структурирования

Израильская ипотечная система не похожа ни на что, с чем большинство репатриантов сталкивались за границей. Ипотека здесь делится на несколько программ, каждая из которых имеет различные профили риска и стоимости:

Калац (фиксированная ставка): Ставка фиксируется на весь срок действия кредита. Предсказуемый и безопасный, но, как правило, самый дорогой вариант на начальном этапе. Подходит для покупателей, которые хотят определенности и планируют владеть недвижимостью в долгосрочной перспективе.
Мазкаль (индексируемый по ИПЦ): Основная сумма долга и ставка корректируются в соответствии с индексом потребительских цен Израиля. В периоды низкой инфляции этот вариант исторически был дешевым, но в периоды высокой инфляции непогашенный остаток может расти в реальном выражении. Серьезный риск, который многие новые репатрианты (олим) недооценивают.
Прайм (переменная ставка, привязанная к прайм-ставке): Отслеживает базовую ставку Банка Израиля. Самые низкие начальные ставки, самая высокая чувствительность к изменениям денежно-кредитной политики. Подходит для покупателей, которые ожидают снижения ставок или планируют досрочное погашение.
Миштана (регулируемая ставка): Ставка периодически пересматривается через согласованный интервал. Средний профиль риска, полезен для структурирования комбинированной ипотеки с конкретными целями погашения.

Большинство банковских отделений предложат стандартное распределение, которое может не соответствовать вашему конкретному профилю дохода, валютным рискам или планам досрочного погашения. Работа с независимым йоэц машканта (ипотечным консультантом, не связанным с каким-либо конкретным банком) до принятия решения о любой структуре ипотеки является самым важным шагом для покупателя-нового репатрианта (оле). Разница между хорошо структурированной и плохо структурированной ипотекой, накапливающаяся в течение 20-летнего срока, значительна.

Чем отличается израильский рынок

Если вы приехали из Северной Америки, Великобритании или Южной Африки, израильский рынок недвижимости удивит вас по нескольким причинам.

Цены высоки и растут уже много лет. Согласно базе данных городских профилей Israelos, в центральном Тель-Авиве средняя цена на жилую недвижимость составляет около 55 000 шекелей за квадратный метр. Средний показатель по стране ближе к 38 000 шекелей за квадратный метр, со значительными колебаниями в зависимости от города. Иерусалим и Герцлия предлагают недвижимость по ценам, значительно превышающим средний показатель по стране; Беэр-Шева и северная периферия значительно доступнее. Предложение не поспевает за спросом, и рынок продемонстрировал устойчивость к экономическому и геополитическому давлению, которое в других местах привело бы к ослаблению рынков.

Транзакционные издержки реальны, и их необходимо учитывать в бюджете. Общие расходы, помимо цены покупки, обычно составляют от 5 до 12 процентов от стоимости недвижимости. Сюда входит Мас Рехиша (налог на покупку) (от 0 до 10 процентов в зависимости от стоимости недвижимости и статуса Оля), юридические сборы (обычно от 0,5 до 1,5 процента от цены покупки), комиссионные агента и расходы на оформление ипотеки. Льгота для Оля значительно снижает бремя Мас Рехиша по соответствующим сделкам.

Аргументы в пользу аренды жилья в первую очередь

Самый веский аргумент в пользу аренды жилья в первый год — это тот, который риелторы вам не назовут: вы еще не знаете, где хотите жить, по-настоящему. Аренда на год или два дает вам возможность выбора. Если район не подходит, вы переезжаете. Если вы обнаружите, что Хайфа подходит вашей семье лучше, чем ожидалось, или что в Раанане есть школа, которую вы хотите, у вас будет гибкость, чтобы действовать в соответствии с этой информацией.

Это также дает вам время поработать с ипотечным консультантом (йоэц машканта), понять четыре типа ипотечных программ и структурировать ипотеку, которая соответствует вашему доходу и планам, а не стандартному предложению банка. И это не лишает вас льготы по налогу на покупку для новых репатриантов (Олим). Срок действия льготы обычно начинается с даты репатриации (Алии), поэтому аренда жилья на один-два года, как правило, все еще оставляет вас в пределах этого срока. Уточните действующие правила у налогового консультанта.

Аргументы в пользу быстрой покупки

Израильский рынок жилой недвижимости демонстрировал рост на протяжении длительных периодов. Каждый год аренды – это год, когда вы не наращиваете собственный капитал, и на растущем рынке – год, когда вы наблюдаете, как меняется входная цена. Если у вас есть дети школьного возраста, стабильность имеет значение: покупка в правильном месте означает, что они будут учиться в одной школе, а вы пустите корни в одном сообществе. И если ваши финансы готовы, и вы провели тщательное исследование местоположения, использование льготы по налогу на покупку раньше, а не позже, устраняет риск упустить этот срок.

Схема принятия решения: Арендовать, если; Покупать, если

Решающий критерий – это уверенность в правильности выбора района. Если вы не можете честно сказать, что хорошо знаете конкретный район, проведя там достаточно времени лично, то остальные критерии второстепенны. Переходите к остальной части контрольного списка только после того, как этот критерий будет выполнен.

Покупайте, если:

Вы провели достаточно времени в выбранном городе как житель, а не просто как гость, и уверены, что район подходит для повседневной жизни вашей семьи.
Ваши финансы готовы: есть первоначальный взнос, средства на полные расходы по сделке, включая от 5 до 12 процентов сверх цены покупки, и достаточная оставшаяся ликвидность, чтобы покупка не оставила вас без финансовой подушки.
Вы работали с ипотечным консультантом (йоэц машканта), понимаете четыре типа ипотечных программ и имеете предварительное одобрение ипотеки, прежде чем начать серьезный поиск.
Вы находитесь в разумной части срока действия вашей льготы по налогу на покупку для Олим и хотите воспользоваться этой льготой, пока она доступна.

Арендуйте, если:

Вы действительно не уверены, какой город или район подходит для вашей повседневной жизни.
Вашим финансам нужно больше времени для консолидации, будь то от продажи активов за границей, ожидания перевода пенсии или обеспечения стабильного дохода в Израиле.
Доступные объекты недвижимости в вашем целевом районе и бюджете пока не соответствуют практическим потребностям вашей семьи.

Используйте уже существующие инструменты

Israelos публикует подробные профили городов, охватывающие 159 городов и населенных пунктов по всему Израилю, включая типичные ценовые диапазоны, районы прикрепления к школам и информацию о местных сообществах. Калькулятор налога на покупку (Мас Рехиша) на платформе позволяет вам смоделировать вашу налоговую ситуацию при покупке, включая льготу для новых репатриантов (Олим), для сделок любого размера. Это отправные точки, а не замена юристу или налоговому консультанту, но они гарантируют, что, когда вы будете общаться с профессионалом, у вас уже будут правильные вопросы.