Какова ставка налога на приобретение (Мас Рехиша) для новых репатриантов в Израиле?

Олим, совершившие алию в течение последних 7 лет, имеют право на значительно сниженную ставку налога на приобретение недвижимости (Мас Рехиша), включающую диапазоны 0% и 0,5%. Это отличается от ставки для нерезидентов, которая составляет 8% с первого шекеля (и 10% при стоимости свыше 6 055 070 шекелей). Льгота для оле может быть использована один раз на домохозяйство в течение всей жизни.

Сколько наличных мне нужно, чтобы купить квартиру в Израиле как О́ле?

Израильские банки требуют минимум 75% LTV (соотношения кредита к стоимости), поэтому вам потребуется как минимум 25% собственного капитала. Для квартиры стоимостью 2 000 000 шекелей это составляет 500 000 шекелей первоначального взноса плюс расходы на покупку от 5 до 12%. Таким образом, общая необходимая сумма наличных средств начинается примерно от 600 000 до 740 000 шекелей еще до обращения в банк.

Должен ли я декларировать иностранный доход в Израиле после совершения алии в 2026 году?

Да. Поправка 272 к Указу о подоходном налоге (принята 7 апреля 2024 года, вступает в силу 1 января 2026 года) требует от всех олим, прибывающих с 2026 года и далее, ежегодно отчитываться о доходах и активах по всему миру — даже несмотря на то, что 10-летнее освобождение от налогов на доходы из иностранных источников по-прежнему действует.

Сколько времени занимает покупка недвижимости в Израиле?

Обычно от 2 до 4 месяцев проходит с момента подписания договора купли-продажи до передачи владения для вторичного жилья. Приобретение новостройки может занимать от 2 до 3 лет. Одобрение ипотеки обычно занимает от 2 до 6 недель, и этот процесс следует начинать заранее.

Стоит ли мне арендовать или покупать, когда я только совершаю Алию?

Большинство опытных олим и консультантов по абсорбции рекомендуют сначала арендовать жилье на 12-24 месяца. Льгота по налогу на приобретение жилья для олим (Мас Рехиша Оле) доступна в течение до 7 лет с момента алии, поэтому есть время принять обдуманное решение о покупке недвижимости после того, как вы лично изучите свой целевой район.

Какова ежемесячная сумма Саль Клита (корзины абсорбции) для Олим?

Ежемесячное пособие Саль Клита составляет примерно от 1 200 до 3 500 шекелей в месяц, в зависимости от размера и состава семьи, и выплачивается в течение примерно 18 месяцев. Это пособие на проживание, а не жилищный грант.

Жилищный путь репатрианта: От подачи заявления до получения ключей

Этап 0: До прибытия — Исследование, пока у вас еще есть время

Самое эффективное, что вы можете сделать до даты вашей алии, — это понять рынок без давления неминуемого переезда. 159 профилей городов Israelos позволяют вам сравнивать районы по всему Израилю — цена за квадратный метр, доходность от аренды, демография покупателей, оценки инфраструктуры — прежде чем вы сойдете с самолета.

Три профиля покупателей используют это руководство по-разному: семьи, осуществляющие полный переезд, инвесторы, создающие израильское богатство из-за рубежа, и покупатели «для безопасности», которые хотят закрепиться в Израиле, прежде чем это станет необходимо. Расчеты и сроки «Мас Рехиша» выглядят по-разному для каждого.

Этап 1: Прибытие и абсорбция (Месяцы 1–6)

Юридическая сторона

Алия предоставляет израильское гражданство немедленно по прибытии в соответствии с Законом о возвращении для евреев и членов их семей, имеющих на это право. Действующим органом является Еврейское агентство (Сохнут) — не NBN, которая является факультативной организацией поддержки, а не юридическим органом.

По прибытии вы получаете: Теудат Оле (Удостоверение нового репатрианта), Израильское удостоверение личности (Теудат Зеут) и Корзину абсорбции (Саль Клита) — ежемесячное пособие, выплачиваемое в течение примерно 18 месяцев, в размере примерно от 1 200 до 3 500 шекелей в месяц в зависимости от размера и состава семьи.

Жилье в первые месяцы

Большинство опытных олим и консультантов по абсорбции рекомендуют арендовать, прежде чем покупать — обычно на 12–24 месяца. Вам необходимо на собственном опыте понять качество израильского строительства, реалии районов и особенности транспортного сообщения, прежде чем принимать обязательства. Льгота «Мас Рехиша» для оле ограничена по времени (в течение 7 лет после алии), поэтому у вас есть время для обдуманного решения.

Этап 2: Покупка жилья в Израиле в качестве оле

Льгота «Мас Рехиша» — Используйте ее с умом

Мас Рехиша — это израильский налог на покупку недвижимости, а скидка для Олим (репатриантов) является самой значительной финансовой льготой, доступной новым иммигрантам на рынке недвижимости.

Ставка для нерезидентов и иностранных покупателей: 8% на первые 6 055 070 шекелей от стоимости покупки, 10% на сумму свыше — с первого шекеля, без нулевой прогрессивной ставки. Этот порог заморожен на уровне января 2024 года до конца 2027 года наряду со всеми другими налоговыми категориями Мас Рехиша — без индексации инфляции в течение этого периода (источник: Налоговое управление Израиля, заморозка ставок подтверждена до 2027 года).

Льготный режим для Олим: Существенно более низкие ставки, включая категории 0% и 0,5%, до установленного ценового потолка. Эта льгота:

Доступна для покупок, совершенных за 1 год до и в течение 7 лет после даты вашей Алии (репатриации)
Доступна только один раз на семью, пожизненно
Доступна только для жилой недвижимости, предназначенной в качестве единственного места жительства в Израиле
Ужесточена реформой Налогового управления Израиля (ITA) в августе 2024 года, требующей ценообразования ниже порогового значения

Сравнение режимов — Пример расчета

Для квартиры стоимостью 2 000 000 шекелей:

Покупатель-нерезидент: 8% от 2 000 000 шекелей = 160 000 шекелей налога на покупку
Израильский покупатель первого жилья: Применяются прогрессивные ставки — значительно ниже на этом ценовом уровне
Оле (в течение 7 лет): Применяются сниженные ставки для Олим — экономия по сравнению с режимом для нерезидентов обычно составляет от 100 000 до 140 000 шекелей при покупке на 2 млн шекелей

Актуальные точные данные по ставкам для Олим можно найти в официальном калькуляторе Налогового управления Израиля по адресу gov.il/en/pages/olim-purchase-tax-discount.

Этап 3: Процесс покупки

Шаг 1: Поиск недвижимости (1–8 недели)

Израильская недвижимость выставляется на Yad2, Madlan и через агентов (комиссия 2%). Цены в центре Тель-Авива в среднем составляют примерно 55 000 шекелей за квадратный метр; средний показатель по стране — около 38 000 шекелей за квадратный метр (источник: рыночные данные Israelos). Нетания, Беэр-Шева и Галилея предлагают более низкие пороги входа.

Шаг 2: Наймите адвоката, прежде чем что-либо подписывать

Ваш адвокат (орех дин) проверяет земельный кадастр (Табу) на наличие обременений, подтверждает право собственности и составляет договор купли-продажи. Гонорар адвоката: от 0,5 до 1,5% от стоимости недвижимости. Не подписывайте никаких документов, пока ваш адвокат не проверит их.

Шаг 3: Договор купли-продажи (Хозе Мехер)

Договор купли-продажи имеет юридическую силу и определяет цену, график платежей, условия передачи и штрафные санкции. Разрыв между подписанием и передачей: от 2 до 4 месяцев для существующей недвижимости; покупка новостройки (Дира Ме'хакоцель) может занять от 2 до 3 лет.

Шаг 4: Ипотека (если применимо)

Израильские банки предоставляют кредиты олим на тех же условиях, что и гражданам Израиля, для покупки первого жилья: 75% LTV. Вам потребуется не менее 25% собственного капитала плюс все расходы на покупку.

Расчет необходимой суммы наличных: Квартира стоимостью 2 000 000 шекелей требует минимального первоначального взноса в размере 500 000 шекелей (25%). Добавьте расходы на покупку — Мас Рехиша, адвокат, агент, регистрация — обычно от 5 до 12% от цены покупки — и необходимая сумма наличных до начала переговоров с банком составит примерно от 600 000 до 740 000 шекелей. Это та сумма, которую олим из-за рубежа чаще всего недооценивают.

Израильские ипотечные кредиты сочетают в себе компоненты Калац (переменная, привязанная к индексу потребительских цен), Кац (непривязанная переменная) и Ква (фиксированная). Работайте с лицензированным ипотечным консультантом (Йоэц Машканта), прежде чем принимать решение о структуре. Одобрение ипотеки обычно занимает от 2 до 6 недель — начинайте заранее.

Шаг 5: Оплатите Мас Рехиша и зарегистрируйтесь

Налог на приобретение (Мас Рехиша) уплачивается в Налоговое управление Израиля (ITA) до передачи права собственности. Ваш адвокат занимается регистрацией в Табу (Земельный кадастр Израиля). Регистрация после оплаты обычно занимает несколько недель.

Покупатель, ориентированный на безопасность: иная логика

На израильском рынке существует третий профиль покупателя, который действует вне типичной логики переезда или инвестиций: **покупатель, ориентированный на безопасность** — семья из диаспоры, которая не планирует переезжать в Израиль сейчас, но хочет иметь недвижимость в качестве «якоря» на случай чрезвычайной ситуации, ключа к Израилю, если он когда-либо понадобится. Для такого покупателя расчет налога на приобретение иной. Будучи нерезидентом на момент покупки, он платит по ставке для нерезидентов (8% с первого шекеля, 10% с суммы, превышающей 6 055 070 шекелей; этот порог заморожен до 2027 года). Общие транзакционные издержки — налог на покупку, услуги адвоката, агента, регистрация — обычно составят от **10 до 15% сверх стоимости недвижимости**. Финансовая логика для покупателей, ориентированных на безопасность, редко основывается на доходности. Валовая доходность от аренды в Тель-Авиве составляет от 2,5 до 3,5%, а в Иерусалиме — от 3 до 4% (источник: рыночные данные Israelos). В 25-летней перспективе недвижимость является средством сохранения стоимости и опционом, а не инструментом получения прибыли. Что больше всего нужно покупателю, ориентированному на безопасность, так это реалистичное моделирование затрат перед покупкой, а не оптимистичные прогнозы доходности. Калькулятор SmartBuy и профили городов от Israelos созданы для этого: они показывают общую стоимость владения — налог на покупку, услуги адвоката, управление недвижимостью (если сдается в аренду) — до принятия обязательств.

Этап 4: После покупки — изменения в налогообложении и отчетности для новых репатриантов (олим), начиная с 2026 года

Изменение в отчетности с 2026 года

Репатрианты (олим), прибывающие **1 января 2026 года или позднее**, подпадают под фундаментальные изменения в соответствии с **Поправкой 272 к Указу о подоходном налоге** (Поправка № 272 к Указу о подоходном налоге Израиля, принята 7 апреля 2024 года, вступает в силу 1 января 2026 года; источник: официальные публикации Налогового управления Израиля):

Налоговая льгота сохраняется в полной мере — отсутствие израильского налога на доходы из иностранных источников в течение 10 лет с момента репатриации.
Декларирование теперь обязательно с первого года — мировой доход, активы, иностранные трасты и бенефициарное владение должны ежегодно декларироваться в Налоговое управление Израиля (НУИ), даже при наличии налоговых льгот.

Олим, прибывшие до 1 января 2026 года, полностью подпадают под действие прежних правил в отношении обеих льгот.

Стимул по израильскому доходу 2026 года

Израиль ввел поэтапную льготу для Олим, прибывающих с 5 ноября 2025 года по 31 декабря 2026 года: нулевая ставка налога на доходы из израильских источников до 600 000 шекелей в 2026 году (источник: Циркуляр НУИ 2026-1 о Программе стимулирования репатриантов в соответствии с Законом об экономических мерах 2026 года, Кнессет, вступивший в силу 5 ноября 2025 года). Потолок повышается до 1 000 000 шекелей в 2027–2028 годах, затем постепенно снижается по мере увеличения ставок до 30% к 2030 году.

Эта льгота отдельна от 10-летней льготы по доходам из иностранных источников. Обе могут применяться одновременно для Олим, прибывших в 2026 году и позже, имеющих доходы как из израильских, так и из иностранных источников.

Этап 5: Обзор сроков

Фаза Типичная продолжительность Ключевое действие Исследование перед репатриацией Постоянно Профили городов Israelos, моделирование бюджета Прибытие + оформление документов Неделя 1 Еврейское агентство, Теудат Оле, Теудат Зеут Регистрация в Саль Клита Недели 1–2 Министерство абсорбции Начальный период аренды 6–24 месяца (рекомендуется) Изучить рынок на практике Поиск недвижимости 4–12 недель Агент, Yad2, Madlan Юридическая проверка 2–4 недели Проверка Табу, рассмотрение проекта Одобрение ипотеки (при необходимости) 2–6 недель Начать заранее Подписание договора купли-продажи День 1 сделки В присутствии юриста Передача (существующей собственности) 2–4 месяца с момента заключения договора Стандарт Мас Рехиша + регистрация в Табу В течение нескольких недель после передачи Оформляет юрист Налоговая отчетность после покупки Подача отчетности за 1-й год (репатрианты 2026+) С израильским налоговым консультантом

Все налоговые ставки и юридическая информация отражают израильское законодательство по состоянию на июнь 2026 года. Источники включают публикации Налогового управления Израиля, Поправку № 272 к Указу о подоходном налоге, рекомендации Министерства алии и правила ипотечного кредитования Банка Израиля. Всегда проверяйте информацию у лицензированного израильского юриста и налогового консультанта перед совершением любой сделки. Israelos является информационной платформой, а не юридическим или финансовым консультантом.