Израильский рынок недвижимости в I квартале 2026 года: Что следует знать покупателям из диаспоры
Основной показатель
Рынок жилой недвижимости Израиля успешно завершил первый квартал 2026 года на высокой ноте: цены выросли примерно на 4,8 процента за последние 12 месяцев в целом по рынку. Относительно инфляции это лишь немного выше нормы, однако выявляет значительное разнообразие среди различных географических субрынков внутри страны. В то время как некоторые не демонстрируют роста, другие активно растут. Обычно значительный разрыв между Тель-Авивом и другими регионами страны также начинает вновь проявляться в определенных сегментах.
Покупателям из диаспоры легко не видеть за деревьями леса. Рынок, безусловно, изменился, но произошла ли коррекция в том сегменте, который вас интересует, – и имеет ли это значение? Покупатель из диаспоры, наблюдающий из Нью-Йорка, Парижа, Йоханнесбурга или Буэнос-Айреса, вряд ли будет приобретать жилье на месте, и поэтому его, возможно, меньше беспокоит недавняя коррекция в Южной Африке, чем потенциального домовладельца, живущего здесь.
Тель-Авив: Центр притяжения
Столица растет быстрее, но Тель-Авив все еще поднимается выше. Недвижимость в центральном Тель-Авиве в среднем стоила около 55 000 шекелей за квадратный метр для базовой аренды – и значительно дороже для нового строительства и отремонтированных помещений. Флорентин, Неве-Цедек и Старый Север являются самыми дорогими районами, но районы на периферии муниципальных границ предлагают хорошее соотношение цены и качества.
Для иностранцев, читающих это, важно понимать, что Тель-Авив — это двухсегментный рынок. Один сегмент включает израильских покупателей, которые улучшают свои жилищные условия, переезжая из меньших квартир или ищут квартиры в других районах Тель-Авива, и финансируют свои покупки за счет своих доходов или средств, предоставленных их семьями. Второй сегмент включает иностранных покупателей, в том числе членов еврейской диаспоры, которые хотят владеть недвижимостью в Тель-Авиве как надежным активом с особой ценностью. В первом квартале 2026 года иностранный сегмент несколько ослаб, но местный сегмент оставался устойчивым.
Иерусалим: Спокойнее, более избирательно По сравнению с остальной частью страны, столица показала иную картину. В то время как в остальной части страны рынки выросли в среднем на 1,2%, в Иерусалиме тенденции значительно различались от района к району. Районы, наиболее востребованные покупателями из диаспоры, такие как Рехавия, Тальбия и Немецкая колония, продолжали пользоваться высоким спросом, превышающим предложение, а цены на землю и недвижимость в этих районах фактически выросли на 3-5% за квартал. Как покупатель из диаспоры, вы, возможно, заметили, что при усреднении картины районы гомогенизируются и теряют свою индивидуальность. В случае усредненной картины Иерусалима город выглядел статичным, но различные районы по-прежнему были значительно активны в тех областях, на которые обычно обращают внимание реальные покупатели недвижимости. Периферия: Где реальные выгоды В то время как три крупных города, за исключением Тель-Авива, имели тенденцию к стагнации, другие населенные пункты вдоль железнодорожной линии показали впечатляющий рост. Второстепенные города, такие как Нетания, Ашдод, Хадера и Беэр-Шева, показали рост на 5-7% за квартал, что объясняется сочетанием улучшенного транспортного сообщения, растущего населения и волны молодых израильских семей, которые не могут позволить себе жилье в центре. В Нетании наблюдался наибольший рост цены за квадратный метр — на 6,9%. Инвестиции в периферию могут стоить нового взгляда, учитывая более высокую доходность от аренды, составляющую от 3,5% до 4,5%, по сравнению с примерно 2,5% в центральном Тель-Авиве. Хотя доходность не является гарантией успеха, историческая маржа кажется достаточно широкой, чтобы заставить инвесторов из диаспоры серьезно задуматься, если не полностью пересмотреть свой подход. Что это означает для покупателей из диаспоры Три практических вывода по итогам первого квартала.Ищите свою цель, прежде чем изучать данные. Инвестор, ищущий надежный дом в Израиле, чтобы переждать неопределенные времена, решает иную задачу, чем инвестор, стремящийся получить доход. Средние показатели по городу почти бесполезны, если вы не знаете, какой путь выбрали.
Как и при любой покупке жилья, общая сумма затрат после приобретения является основным фактором при принятии решения. Необходимо учитывать не только более высокую налоговую базу для нерезидента Израиля. В то время как для израильтян действует прогрессивная шкала налогов на первое жилье, Мас Рехиша для нерезидентов Израиля начинается с 8% с первого шекеля и достигает максимума в 10% после достижения порогового значения. Это значительно выше израильской прогрессивной шкалы и должно быть учтено в общей сумме затрат на начальном этапе рассмотрения.
В-третьих, обменный курс шекеля является отдельным рыночным фактором и должен рассматриваться отдельно в расчетах покупателей. В действительности, стоимость покупки недвижимости в Израиле всегда выражается двумя числами: ценой объекта и обменным курсом, по которому должна быть профинансирована покупка. Исторически, шекель испытывал некоторые колебания в последние месяцы, но в первом квартале 2026 года он в основном торговался в узком диапазоне по отношению к доллару и евро. Даже небольшие движения курса – порядка 3% – могут обернуться реальными затратами, в данном случае около 60 000 шекелей при покупке на два миллиона, что значительно больше, чем типичные расходы по оформлению сделки.
На что обратить внимание во втором квартале
Три ключевых вопроса, которые должны проявиться в следующем квартале. Во-первых, политика процентных ставок Банка Израиля и то, как она повлияет на стоимость ипотечных кредитов для местных покупателей, что, в свою очередь, скажется на спросе на жилье. Во-вторых, вопрос о том, превратятся ли разрешения, выданные в последние годы на строительство в периферийных городах, в реальное увеличение предложения в следующем квартале и смогут ли они сдержать резкий рост цен, прогнозируемый на первый квартал. В-третьих, вырастет ли объем иностранных покупателей, стремящихся приобрести квартиры в Тель-Авиве, снова до уровней, наблюдавшихся в последние годы, и что это говорит об общем отношении к Израилю и его экономике, в отличие от местного рынка недвижимости. Рынок недвижимости Израиля — это не единый рынок, а десятки мини-рынков, наложенных друг на друга. Покупатели из диаспоры, которые это понимают, добиваются лучших результатов, чем те, кто читает одну цифру и принимает решение, основываясь на ней.