Понимание Тама 38: Городское обновление и что это значит для покупателей

Что такое ТаМА 38?

ТаМА 38 — сокращение от Тохнит Матар Арцит 38 (Национальный генеральный план 38) — это национальная программа Израиля по укреплению и модернизации старых жилых зданий для защиты от сейсмического риска. Впервые принятый в 2005 году, план создал правовую и финансовую основу для стимулирования частных застройщиков к укреплению стареющего жилого фонда без прямых затрат для существующих жильцов.

Механизм в принципе прост: застройщик покрывает полную стоимость конструктивного усиления и ремонта в обмен на право надстройки новых этажей к зданию и продажи дополнительных квартир. Существующие жильцы получают модернизированные квартиры, усиленную конструкцию и, как правило, расширенную планировку — без оплаты строительных расходов. Застройщик возмещает свои инвестиции за счет продажи вновь созданных единиц жилья.

Для покупателей в городских центрах Израиля — особенно в Тель-Авиве, Иерусалиме, Хайфе, Нетании и Ришон-ле-Ционе — ТаМА 38 стало невозможно игнорировать. Оно изменило целые районы, создало новый жилой фонд в уже существующих локациях и породило как возможности, так и сложности для любого, кто ориентируется на рынке.

ТаМА 38/1 против ТаМА 38/2: Два направления

Программа действует по двум различным направлениям, и понимание различий важно как для покупателей, так и для существующих жильцов.

ТаМА 38/1 — Усиление и надстройка

В рамках первого направления существующее здание конструктивно усиливается. Новые этажи надстраиваются поверх первоначальной конструкции. Существующие квартиры часто расширяются за счет балконов, парковочных мест, лифтов и модернизации вестибюлей. Ядро здания сохраняется; оно укрепляется и расширяется вверх.

Покупатели, приобретающие вновь созданные квартиры на верхних этажах в проекте ТаМА 38/1, покупают новостройку поверх старого здания. Оригинальная конструкция внизу была усилена до текущих стандартов, но стоит четко понимать, что было построено, когда и по каким спецификациям.

Тама 38/2 — Снос и новое строительство (программа «Пинуй-Бинуй»)

Второе направление — иногда называемое направлением «Пинуй-Бинуй» в рамках Тама 38 — предполагает полный снос первоначального здания и возведение нового на том же участке. Существующие жильцы временно переселяются на время строительства и получают новые квартиры во вновь построенном здании. Застройщик строит дополнительные единицы жилья для продажи.

Для покупателей приобретение недвижимости в проекте Тама 38/2 означает получение действительно нового здания на уже освоенном участке, как правило, в центральном или престижном районе, где в противном случае новое строительство было бы невозможно. Ситуация с правоустанавливающими документами, как правило, более прозрачна, чем при приобретении по программе 38/1, хотя сложность коллективного соглашения между существующими владельцами остается фактором.

Кто получает выгоду — и как

Программа создает ряд согласованных стимулов для нескольких сторон, хотя, как и в любом многостороннем соглашении, это согласование может нарушиться под давлением.

Существующие владельцы квартир получают укрепленное здание, отремонтированные общие зоны, расширенную квартиру (как правило, дополнительные квадратные метры плюс балкон), лифт, если его не было, и дополнительную парковку. Критически важно, что они получают все это, не внося собственного капитала. Их основной риск — это срыв строительства и возможность того, что застройщик бросит проект на полпути.

Застройщики получают право строить и продавать новые единицы жилья в хорошо расположенных, уже освоенных районах — часто в городских центрах, где свободной земли мало. Экономика проекта работает, когда стоимость новых единиц жилья превышает совокупные затраты на строительство, укрепление и стоимость, переданную существующим жильцам.

Новые покупатели получают доступ к жилищному фонду в районах, где в противном случае не было бы нового предложения. Отремонтированное здание на центральной улице Тель-Авива, новая квартира в хорошо развитом районе Хайфы — это категории недвижимости, которые существуют в значительной степени благодаря Тама 38.

Государство достигает снижения сейсмического риска по всему жилому фонду без прямых государственных расходов, одновременно увеличивая предложение жилья в сложившихся городских районах.

Ключевые риски и пункты должной осмотрительности для покупателей

При всех своих преимуществах Тама 38 создает специфические риски, которые покупатели должны понимать, прежде чем совершить покупку.

Риск завершения проекта

Проекты Тама 38 имеют значительный процент задержек, а в некоторых случаях и прекращения. Причина обычно финансовая: у застройщика заканчивается капитал, он сталкивается с непредвиденными строительными расходами или с рынком, на котором прогнозируемая цена продажи новых квартир больше не оправдывает инвестиции. Покупатели, подписавшие договоры купли-продажи и внесшие депозиты в застопорившемся проекте, сталкиваются со сложным и стрессовым процессом возмещения убытков.

Смягчение рисков: Перед подписанием юрист покупателя должен проверить финансовое положение застройщика, подтвердить наличие банковской гарантии или эскроу-счета для всех поэтапных платежей, а также проверить, была ли выдана «Пкаон» (банковская гарантия). Никогда не оплачивайте этапы строительства без гарантированного обеспечения каждого платежа.

Сложность коллективного соглашения

Проекты Тама 38/1 требуют согласия квалифицированного большинства существующих владельцев квартир (порог менялся по мере внесения поправок в закон). Это означает, что проект может застопориться, если меньшинство владельцев отказывается сотрудничать, продает свою квартиру в середине проекта или становится недееспособным. Покупатели должны запросить у застройщиков документацию, подтверждающую статус соглашения, прежде чем брать на себя обязательства.

Шум и неудобства от строительства

Покупка существующей квартиры в здании, проходящем реконструкцию по программе Тама 38, означает проживание в условиях строительного проекта. Продолжительность варьируется, но многолетние сроки являются обычным делом для сложных проектов по укреплению и надстройке. Это фактор качества жизни, который покупатели иногда недооценивают.

Право собственности и регистрация

Юридическая структура проекта Тама 38 может привести к периоду между фактическим завершением и официальной регистрацией новых единиц в Табу (земельном кадастре). Покупатели должны убедиться, что их адвокат отслеживает этапы регистрации и что договорные обязательства связывают выплаты с прогрессом регистрации.

Возраст и состояние здания

В проекте 38/1 усиленная оригинальная конструкция не эквивалентна новому зданию. Покупатель, приобретающий расширенную существующую квартиру, должен заказать независимую строительную экспертизу, прежде чем принимать обязательства. Укрепление решает проблему сейсмостойкости; оно не обязательно решает все возрастные проблемы в системах здания (сантехника, электрика, гидроизоляция).

Тама 38 и поправки 2023 года

Программа неоднократно изменялась с момента ее введения. Поправки скорректировали пороговые значения большинства, ввели положения о прекращении действия для определенных типов проектов и уточнили налоговый режим переданных прав. На момент написания статьи политическая и регуляторная среда для городского обновления в Израиле продолжает развиваться, с постоянными обсуждениями о преемственных рамках.

Любой покупатель или инвестор, ориентирующийся в этой сфере, должен получить юридическую консультацию конкретно по текущему регуляторному статусу любого данного проекта и программе, под которую он подпадает — не полагайтесь на рекомендации, данные для проектов, которые были одобрены в соответствии с более ранними версиями плана.

Как Олим и покупателям из диаспоры следует подходить к Тама 38

Для новых иммигрантов (олим) и покупателей из диаспоры, приобретающих израильскую недвижимость, проекты ТАМА 38 часто выступают в качестве привлекательной отправной точки — отремонтированное здание в центральном районе, иногда по конкурентоспособной цене по сравнению с полностью новым строительством поблизости.

Проблемы для международных покупателей усугубляются сложностью программы. Покупатель из диаспоры, который не может легко посещать объект во время строительства, не читает свободно на иврите и имеет ограниченное знакомство с израильским законодательством о недвижимости, сталкивается со значительно более высоким риском из-за задержки или спорного проекта, чем местный покупатель, который физически присутствует и юридически уверен.

Настоятельная рекомендация: нанять местного израильского адвоката по недвижимости (не просто нотариуса или бухгалтера) со специфическим опытом работы с ТАМА 38 и убедиться, что ваш договор купли-продажи содержит полный набор защит — банковские гарантии, штрафные санкции за задержку, четкие этапы регистрации и право на расторжение в случае существенного сбоя проекта.

Поиск и оценка возможностей ТАМА 38

Проекты ТАМА 38 продаются через стандартные каналы недвижимости — объявления агентов, веб-сайты застройщиков и порталы недвижимости. Ключевые переменные для оценки — это послужной список застройщика (сколько проектов ТАМА 38 они завершили, в какие сроки и с каким результатом для покупателей), стадия проекта (до получения разрешения, с разрешением, но до начала строительства, в процессе строительства или близкий к завершению), качество документации договора на строительство и структура юридической защиты платежей покупателей.

Завершенные проекты ТАМА 38 — где усиление и реконструкция завершены, а новые объекты продаются в уже модернизированном здании — предлагают существенно иной профиль риска, чем покупка в проекте, который еще не начался. Разница в цене между этими категориями обычно отражает премию за риск, хотя она не всегда полностью учитывает риск исполнения проектов на ранних стадиях.