Безопасно ли покупать недвижимость в Израиле во время напряженности в сфере безопасности?

На сегодняшний день израильская недвижимость смогла выдержать все кризисы безопасности, и цены никогда не испытывали многолетнего падения. Хотя в результате некоторых событий наблюдалось временное снижение объемов сделок (порядка одного квартала), цены, тем не менее, продолжали расти из года в год.

Какие налоговые льготы получают Олим при покупке недвижимости?

Олим хадашим получают значительную скидку на Мас Рехиша (налог на покупку) при приобретении первого жилья для единственного проживания - обычно 0% на первые ₪1,978,745 и 0.5% на сумму свыше (при условии ежегодно публикуемого лимита Налоговым управлением Израиля, право на скидку в течение 1 года до и 7 лет после алии, один раз за всю жизнь на домохозяйство). Иностранные резиденты платят 8% на первые ₪6,055,070 и 10% на сумму свыше, начиная с первого шекеля - нет ни градуированной скидки, ни нулевой ставки. (Ставки заморожены на уровне января 2024 года до 2027 года.) Перед подписанием проверьте пороги, опубликованные Налоговым управлением Израиля на текущий год, и вашу конкретную возможность получения скидки у лицензированного израильского налогового консультанта.

Могут ли иностранные резиденты получить ипотеку в Израиле?

Да. Многие израильские банки предлагают ипотечные кредиты иностранным резидентам. Как олим (новым репатриантам) вам разрешено получить до 75% от стоимости недвижимости (LTV). По ипотечным кредитам для иностранных резидентов израильские банки предлагают 50% от стоимости недвижимости (LTV). Ипотечные кредиты могут быть с фиксированной или плавающей ставкой.

Какова типичная доходность от аренды в Израиле?

Средняя доходность от долгосрочных инвестиций в недвижимость в престижных районах Тель-Авива в настоящее время колеблется в пределах 2,5-3,5%. В таких крупных городах, как Иерусалим, средняя доходность выше, составляя 3-4%. Хотя эта доходность низка по сравнению с некоторыми развивающимися рынками, долгосрочный рост стоимости капитала недвижимости является выдающимся.

Сколько времени занимает процесс покупки?

Большинство сделок по покупке недвижимости в Израиле занимают от 2 до 4 месяцев от момента достижения соглашения до завершения, включая всю комплексную юридическую проверку, а также подписание и регистрацию договора купли-продажи в Табу.

Почему покупатели из диаспоры выбирают Израиль - даже в неопределенные времена

Введение

Обычно каждое сообщение об угрозе безопасности попадает в новости, но в сфере недвижимости одна большая и растущая тенденция остается в тени. Тысячи еврейских семей со всего мира, от Нью-Йорка до Парижа, Лондона, Мельбурна и других мест, инвестируют в недвижимость в Израиле.

Это не «паническая покупка». Это «целевая покупка» – то есть люди, которые желают приобрести жилье в Израиле по целому ряду причин, и сегодняшние СМИ не отговаривают их от мечты о собственном доме в Израиле по эмоциональным, разнообразным и долгосрочным причинам. И когда смотришь на цифры, становится ясно, что когда люди так привержены Израилю, даже цифры не могут стать им на пути.

Феномен «покупателя безопасности»

На рынке недвижимости Израиля существует особый тип покупателя: так называемый «покупатель безопасности». Это часто представители диаспоры, которые приобретают недвижимость в Израиле не из-за высокой доходности от аренды или в надежде на рост стоимости объекта со временем, а просто чтобы чувствовать себя более уверенно в своих связях со страной.

Хотя многие могли бы ожидать, что иностранные покупатели будут отказываться от приобретения недвижимости в Израиле, когда ситуация с безопасностью ухудшается, данные, опубликованные Банком Израиля, показывают, что рынок недвижимости, принадлежащий иностранным резидентам, оставался стабильно сильным на протяжении недавних военных действий. Десятилетия конфликтов стали своего рода явлением «обычного ведения дел» на израильском рынке недвижимости, где даже за самыми тяжелыми временами обычно следует короткая пауза в сделках, прежде чем активность возвращается к норме, а во многих случаях даже усиливается интересом покупателей из-за рубежа.

Средняя общенациональная цена на недвижимость в Израиле за квадратный метр составляет около 38 000 шекелей; здесь, в Тель-Авиве, эта цифра возрастает до 55 000 шекелей за кв.м. Учитывая необычайно высокий среднегодовой рост в +4,8%, нельзя отрицать наличие мощного сложного роста, намного превосходящего большинство других классов активов. Как и в случае с любыми инвестициями, мы бы посоветовали не рассматривать свой дом исключительно как краткосрочную авантюру, а скорее как надежное, долгосрочное вложение, даже если рынки колеблются.

Что движет решением

Чтобы понять, почему люди покупают недвижимость в Израиле в неспокойные времена, необходимо смотреть дальше таблиц. Последовательно выделяются три основные мотивации:

1. Идентичность и принадлежность

Для многих семей диаспоры владение недвижимостью в Израиле, это не просто разумная инвестиция, это также способ проявить и материализовать глубокую связь со страной. Наличие дома в Иерусалиме, Хайфе или Нетании для многих, это больше, чем просто физический актив, это символ корней, идентичности, наследия и преемственности поколений.

2. Практическая готовность

Антисемитизм в некоторых частях Европы и Северной Америки стал проверкой реальности для многих еврейских семей; кто бы мог когда-либо представить себе дни «безопасной» жизни в диаспоре. Дом здесь, в Израиле, предлагает множество вариантов использования – он всегда доступен для немедленного заселения, он может служить мостом для совершения алии или летним домом; или же как ценный актив, который можно использовать для помощи детям и их детям в грядущие годы.

3. Фундаментальные факторы рынка

В свете различных недавних событий может быть полезно напомнить себе, что экономика Израиля остается устойчивой, а перспективы рынка недвижимости выглядят обнадеживающими по ряду фундаментальных причин, несмотря на недавнюю и связанную с этим волатильность. В то время как Европа стагнирует с анемичным ВВП, показатели Израиля остаются высокими. В то время как технологический сектор несколько подавлен, другие секторы израильской экономики активно растут, включая жилищный сектор, обусловленный одной из самых демографически динамичных стран в мире. Все эти и другие моменты убедительно свидетельствуют в пользу инвестирования в израильскую недвижимость.

Устойчивость рынка: что показывают цифры

Вопреки распространенному мнению, цены на недвижимость в Израиле никогда не падали в течение многолетнего периода. В отличие от большинства развитых стран, где цены на недвижимость снижались в один или несколько таких периодов, здесь они постоянно и неуклонно продолжали расти. И это справедливо даже во времена крупных инцидентов безопасности, например, прошлой зимой, когда можно было бы ожидать, что люди будут продавать свои дома по любой цене.

Долгосрочное падение (спад на 5-10 лет), никогда не происходило в Израиле
Стабильность цен, исключающая необходимость срочных продаж и "панических" цен
Восстановление после событий: Возврат к докризисным уровням, как правило, в среднем в течение 1-го квартала после события
Возобновление интереса диаспоры: события, связанные с безопасностью, как правило, стимулируют долгосрочный спрос из-за рубежа

Наш анализ для инвесторов с горизонтом планирования 5-10 лет показывает, что уделять слишком много внимания событиям безопасности вряд ли принесет дополнительную ценность; в долгосрочной перспективе время входа на рынок имеет меньшее значение, а начало действий важнее.

Что следует знать международным покупателям

Покупаете жилье в Израиле? Новички в стране не всегда знают основные финансовые правила игры. Мы расскажем вам о них.

Налог на покупку (Мас Рехиша)

Иностранцы уплачивают ступенчатый налог в размере 5-10% от стоимости покупки недвижимости. Однако для новых репатриантов (Олим Хадашим) предусмотрены значительные льготы по этому налогу. Они могут быть освобождены от уплаты налога (0%) на свое первое жилье до довольно высокого порога.

Общие дополнительные расходы

Помимо стоимости недвижимости, существуют также общие дополнительные расходы в размере 5-12%, включая гонорары адвокатов (0,5-1,5%), комиссионные агентства недвижимости (2%), а также Мас Рехиша.

Финансирование

Израильские банки выдают ипотечные кредиты иностранным резидентам. Соотношение LTV (кредит к стоимости) составляет 50% (в отличие от 75% для репатриантов – Олим), и можно выбрать между базовой ставкой Банка Израиля или фиксированной ставкой.

Доходность от аренды в Израиле

Доходность от аренды квартир в Тель-Авиве в настоящее время составляет от 2,5% до 3,5%, в то время как другие города, такие как Иерусалим и Хайфа, могут похвастаться доходностью от 3% до 4% и обладают большим потенциалом роста стоимости.

Принятие информированного решения

Самый осведомленный покупатель, самый уверенный покупатель. Узнайте эти важные данные, прежде чем поставить свою подпись.

Изучите локации – В Израиле более 159 городов, каждый из которых имеет свои особенности, разную ценовую категорию и потенциал роста. Не ассоциируйте стартап-активность исключительно с Тель-Авивом; вместо этого рассмотрите другие города, такие как Герцлия, Нетания и Хайфа, или даже Иерусалим, чтобы определить, какие из них лучше соответствуют вашим потребностям.
Используйте профессиональные инструменты: Существует ряд онлайн-инструментов, которые можно использовать для сравнения стоимости недвижимости в разных валютах, таких как калькуляторы ипотеки и доходности от аренды, оценщики недвижимости для Мас Рехиша и инструменты конвертации валют.
Знайте закон - Израильское законодательство о недвижимости имеет множество уникальных для этого рынка особенностей, отличающихся от западных стран.

Долгосрочная покупка: мыслите поколениями: Многие инвесторы, ориентированные на безопасность, приобретают недвижимость с прицелом на будущее – на горизонт 20-30 лет. Недвижимость, которую вы купите сегодня, может стать домом для ваших детей или внуков, когда они совершат Алию в предстоящие десятилетия.

Заключение

Покупка недвижимости в Израиле в трудные времена не является чем-то новым. И все же, есть что-то особенно уникальное и даже историческое в сделках с недвижимостью, совершаемых в нынешнем непредсказуемом климате. Израильский рынок недвижимости, известный своей сложностью и факторами риска, воспринимается как местными жителями, так и экспатами не как сложный рынок, а как дом и, следовательно, как надежная инвестиция в долгосрочной перспективе.

Независимо от того, являетесь ли вы оле, планирующим вернуться в Израиль, инвестором, стремящимся добавить новый актив в уже диверсифицированный портфель, или семьей, желающей приобрести недвижимость, связанную с их родиной, израильский рынок предлагает уровень прозрачности, прочности и долгосрочных фундаментальных показателей, нехарактерный для других рынков, и геометрически более высокую доходность инвестиций в долгосрочной перспективе для проницательного покупателя.