Question 1

Что такое Мас Рехиша (налог на покупку) в Израиле и сколько платят в 2026 году?

Accepted Answer

Мас Рехиша — это израильский налог на покупку недвижимости. Шкала 2026 года (заморожена на уровнях января 2024 до 2027): израильтянин, покупающий единственную квартиру — градуированно 0% до ₪1 978 745, 3,5% до ₪2 347 040, 5% до ₪6 055 070, 8% до ₪20 183 565, 10% свыше. Дополнительная или инвестиционная квартира: 8% на первые ₪6 055 070 и 10% свыше (без 0% ступени). Иностранные резиденты платят такую же плоскую шкалу — 8% / 10% — с первого шекеля, без градуированной льготы. По состоянию на май 2026; уточните у лицензированного израильского налогового адвоката перед подписанием.

Question 2

Чем отличается Мас Рехиша для иностранных покупателей, израильских резидентов и алим?

Accepted Answer

Иностранные резиденты платят 8% на первые ₪6 055 070 и 10% свыше, с первого шекеля — без 0% ступени и без льгот, независимо от того, единственная это квартира или нет. Израильтяне, покупающие единственную квартиру, используют градуированные ступени. Алим хадашим имеют отдельный путь скидки (обычно 0% / 0,5% ступени с ежегодно публикуемым потолком Налогового управления) один раз на семью на протяжении статуса оле, доступно за 1 год до и до 7 лет после официальной даты алии, для жилой единственной квартиры в Израиле ниже порога. Реформа 15 августа 2024 ужесточила требования (жилое / единственное).

Question 3

Каков налог на прирост капитала (Мас Шевах) при продаже недвижимости в Израиле?

Accepted Answer

Стандартный Мас Шевах — 25% на реальную (с учётом инфляции) прибыль. Освобождение для единственной квартиры требует: израильское налоговое резидентство, единственная квартира на момент продажи, владение ≥18 месяцев и цена продажи ниже ₪5 008 000 — все четыре условия суммарно. Иностранные резиденты НЕ имеют права на освобождение единственной квартиры и платят полные 25% при любой продаже. Дополнительный налог 2% накладывается сверху годового дохода свыше ₪721 560, доводя эффективную ставку до 27%. По состоянию на май 2026.

Question 4

Могут ли иностранные покупатели и алим получить израильскую ипотеку в 2026 году?

Accepted Answer

Да, с разными потолками LTV по правилам Банка Израиля. Единственная квартира для израильтянина: до 75%. Сменная квартира: до 70%. Инвестиция / вторая квартира: до 50%. Иностранный резидент: до 50% (только специализированные кредиторы — большинство банков не выдают нерезидентам по стандартным продуктам). Алим хадашим после алии, рассматриваются как израильтяне с единственной квартирой: до 75%. Учётная ставка Банка Израиля 4,00% (сохранена 30 марта 2026); Прайм 5,50% (БИ + стандартная банковская надбавка 1,5%). Платёж/доход максимум 50%, переменная часть ставки ограничена 67% от кредита.

Question 5

Какой НДС применяется к покупке недвижимости в Израиле?

Accepted Answer

НДС (Мас Эрех Мусаф) на жилую недвижимость — 18%, поднят с 17% с 1 января 2025 — не 2026. Новостройка от застройщика несёт 18% НДС (включён в цену). Перепродажа (яд шния) между физлицами освобождена от НДС; применяется только Мас Рехиша. Предложение поднять НДС до 19% в 2026 было отклонено; ставка остаётся 18%.

Question 6

Какие налоговые льготы применяются к алим, прибывающим в 2026 году?

Accepted Answer

Две отдельные, накапливаемые льготы. (1) Традиционное 10-летнее освобождение от налога на доходы из иностранных источников — всё ещё действует для всех алим. (2) Новый закон 'Поощрение алии' (Финансовая комиссия Кнессета, одобрила 18 марта 2026) для прибывающих с 5 ноября 2025 по конец 2026: 5-летняя ступенчатая скидка на трудовой доход из израильских источников — 0% в 2026 (потолок ₪600 000), 0% в 2027 (потолок ₪1 000 000), 10% в 2028 (потолок ₪1 000 000), 20% в 2029 (потолок ₪350 000), 30% в 2030 (потолок ₪150 000). Важно: алим, прибывающие 1 января 2026 и позже, обязаны декларировать мировой доход, иностранные активы, иностранные трасты и бенефициарных владельцев в Налоговое управление Израиля с первого года (Поправка 272) — даже когда доход остаётся освобождённым. Алим до 2026 сохраняют грандфазер-статус. Подтвердите у лицензированного израильского налогового адвоката.

Question 7

Сколько занимает покупка недвижимости в Израиле и какие дополнительные расходы?

Accepted Answer

Покупка недвижимости в Израиле обычно занимает 2–4 месяца: поиск и выбор (2–6 недель), подписание договора с задатком 10% (1–2 недели), финансирование и проверки (4–8 недель), регистрация в Табу (2–4 недели). Для иностранных покупателей добавьте 1–2 недели на получение израильского идентификационного номера и открытие банковского счёта. Общие расходы на приобретение обычно составляют 5–12% свыше цены: Мас Рехиша 0–10% (по типу покупателя), услуги адвоката 0,5–1,5%, комиссия агентства 2%, оценка ₪2 000–5 000, регистрация Табу ₪500–1 500, страхование 0,1–0,3% годовых. Гарантии израильского застройщика (Закон о продаже квартир 1973 + Поправка 9, 2022) покрывают 1 год общий и до 6+ лет на конструкцию / трубопровод / гидроизоляцию, плюс эскроу 7% и пять статутарных гарантий.