Question 1

İsrail'de Mas Rechisha (satın alma vergisi) nedir ve 2026'da ne kadar ödersiniz?

Accepted Answer

Mas Rechisha, İsrail'in emlak satın alma vergisidir. 2026 dilimleri (Ocak 2024 seviyelerinde 2027'ye kadar dondurulmuştur): İsrailli birinci/tek konut için dilimler, 0% ile ₪1,978,745'e kadar, 3.5% ile ₪2,347,040'a kadar, 5% ile ₪6,055,070'e kadar, 8% ile ₪20,183,565'e kadar, 10% üzerinde. Ek veya yatırım amaçlı konut için ilk ₪6,055,070'e 8% ve üzerinde 10% ödenir (0% dilimi yoktur). Yabancı sakinler, ek konut alıcılarıyla aynı düz tarifeyi öder — ilk şekelden itibaren 8% / 10% — mezuniyetli bir indirim olmadan. Mayıs 2026 itibarıyla; imzalamadan önce lisanslı bir İsrailli vergi avukatı ile doğrulayın.

Question 2

Mas Rechisha yabancı alıcılar, İsrail sakinleri ve olim için nasıl farklılık gösterir?

Accepted Answer

Yabancı sakinler (yurt dışında ikamet edenler) ilk ₪6,055,070 için %8 ve üzeri için %10 öderler — ilk şekelden itibaren kademeli %0 dilimi yoktur ve mülkün tek konut olup olmadığına bakılmaksızın herhangi bir indirim uygulanmaz. İsrail sakinleri, tek dairelerini satın alırken yukarıdaki kademeli dilimleri kullanır. Olim chadashim, yıllık olarak İsrail Vergi Dairesi tarafından yayımlanan fiyat tavanına tabi olarak, genellikle %0 / %0.5 dilimlerinden oluşan ayrı bir satın alma vergisi indirim yoluna sahiptir ve bu indirim, aliyah tarihinden 1 yıl önce ile 7 yıl sonra arasında, uygunluk eşiğinin altındaki tek konut için bir kez kullanılabilir. 15 Ağustos 2024 reformu, konut / tek konut gerekliliklerini sıkılaştırdı.

Question 3

İsrail'deki gayrimenkul satışında sermaye kazancı vergisi (Mas Shevach) nedir?

Accepted Answer

Standart Mas Shevach, gerçek (enflasyona göre ayarlanmış) kazançlar üzerinden %25'tir. Tek konut muafiyeti için İsrail vergi mükellefiyeti, satış sırasında tek konut olarak kullanılması, en az 18 ay mülkiyet ve satış fiyatının ₪5,008,000 altında olması — bu dört koşulun hepsi bir arada gereklidir. Yabancı sakinler tek konut muafiyetine hak kazanamaz ve herhangi bir satışta tam %25 öderler. Yıllık gelir NIS 721,560 üzerinde olduğunda %2'lik bir sermaye ek vergisi eklenir ve efektif oranı %27'ye çıkarır. Mayıs 2026 itibarıyla.

Question 4

Yabancı alıcılar ve olim 2026'da İsrail'de ipotek alabilir mi?

Accepted Answer

Evet, İsrail Bankası kuralları altında farklı LTV (kredi-değer oranı) tavanları ile. İsrail'de ilk/tek konut: %75'e kadar LTV. İsrail'de değişim konutu: %70'e kadar. Yatırım / ikinci konut: %50'ye kadar. Yabancı sakin: %50'ye kadar (özel kredi verenler — çoğu banka standart ürünlerle yerleşik olmayanlara kredi vermez). Olim hadashim aliyah sonrası, İsrail'de ilk konut olarak değerlendirilir: %75'e kadar. İsrail Bankası politika faizi %4.00 (30 Mart 2026'da sabitlenmiştir); Prime %5.50 (İsrail Bankası + %1.5 standart banka eklemesi). Ödeme-gelir oranı %50 ile sınırlıdır, değişken faizli kısım kredinin %67'si ile sınırlıdır.

Question 5

İsrail'de gayrimenkul alımlarında hangi KDV uygulanır?

Accepted Answer

Konut gayrimenkulü üzerindeki KDV (Mas Erech Mussaf) %18'dir, 1 Ocak 2025 itibarıyla %17'den yükseltilmiştir — 2026 değil. Bir geliştiriciden satın alınan yeni inşaat gayrimenkulü %18 KDV taşır (fiyata yansıtılır). Bireyler arasındaki ikinci el satışlar (yad shnia) KDV'den muaftır; sadece Mas Rechisha uygulanır. 2026'da KDV'yi %19'a yükseltme önerisi reddedildi; oran %18 olarak kalır.

Question 6

2026'da gelen olimlere hangi vergi teşvikleri uygulanıyor?

Accepted Answer

İki farklı, birleştirilebilir avantaj. (1) Geleneksel 10 yıllık yabancı kaynaklı gelir muafiyeti — tüm olimler için hala geçerli. (2) Yeni 'Aliyah Teşvik' teşviki (Knesset Maliye Komitesi tarafından 18 Mart 2026'da onaylandı) 5 Kasım 2025 ile 2026 sonu arasında gelenler için: İsrail kaynaklı kazanılan gelirde kademeli 5 yıllık indirim — 2026'da %0 (üst sınır 600,000 ₪), 2027'de %0 (üst sınır 1,000,000 ₪), 2028'de %10 (üst sınır 1,000,000 ₪), 2029'da %20 (üst sınır 350,000 ₪), 2030'da %30 (üst sınır 150,000 ₪). Önemli: 1 Ocak 2026 veya sonrasında gelen olimler, dünya çapındaki gelirlerini, yabancı varlıklarını, yabancı tröstlerini ve yararlanıcı mülkiyetlerini İsrail Vergi Dairesi'ne 1. yıldan itibaren Bildirim 272 kapsamında bildirmelidir — gelir vergi muafiyeti olsa bile. 2026 öncesi gelen olimler bu kapsamda değildir. Bu avantajlara güvenmeden önce lisanslı bir İsrail vergi avukatı ile doğrulayın.

Question 7

İsrail'de mülk satın almak ne kadar sürer ve hangi ek maliyetler uygulanır?

Accepted Answer

İsrail'de mülk satın alma işlemi genellikle 2–4 ay sürer: arama ve seçim (2–6 hafta), %10 depozitolu sözleşme imzalama (1–2 hafta), finansman ve durum tespiti (4–8 hafta), ve Tapu Sicili (Tabu) kaydı (2–4 hafta). Yabancı alıcılar için, İsrail kimlik numarası ve banka hesabı için 1–2 hafta ekleyin. Toplam edinim maliyetleri genellikle mülk fiyatının %5–12 üzerinde olur: Mas Rechisha %0–10 (alıcı türüne bağlı olarak), avukat ücretleri %0.5–1.5, emlak komisyonu %2, mülk değerlemesi ₪2,000–5,000, Tabu kaydı ₪500–1,500, mülk sigortası yıllık %0.1–0.3. İsrailli geliştirici garantileri (Daire Satış Yasası, 1973 + 9. Değişiklik, 2022) 1 yıl genel ve yapısal / borulama / su yalıtımı için 6+ yıla kadar, artı beş yasal güvence ile %7 emanet içerir.