Diaspora Alıcıları Neden İsrail'i Tercih Ediyor, Belirsiz Dönemlerde Bile
Giriş
Genellikle her güvenlik uyarısı haberlere konu olur, ancak gayrimenkul dünyasında büyük ve büyüyen bir eğilim gözden uzak kalıyor. New York'tan Paris'e, Londra'dan Melbourne'a ve daha birçok yerden dünyanın dört bir yanından binlerce Yahudi aile, İsrail'de gayrimenkule yatırım yapıyor.
Bu bir 'panik alımı' değil. Bu bir 'amaçlı alım' – yani çeşitli nedenlerle İsrail'de ev sahibi olmak isteyen insanlar ve günümüz medyası onları duygusal, çeşitli ve uzun vadeli nedenlerle İsrail'de ev sahibi olma hayallerinden vazgeçirmiyor. Rakamlara bakıldığında, insanlar İsrail'e bu kadar bağlı olduklarında, sayıların bile onların önünde duramayacağı açıkça görülüyor.
Güvenlik Odaklı Alıcı Fenomeni
İsrail gayrimenkul piyasasında kendine özgü bir mülk alıcı tipi mevcut: 'güvenlik odaklı alıcı' olarak adlandırılanlar. Bunlar genellikle, yüksek kira getirisi veya zamanla mülkün değerindeki kar beklentisiyle değil, sadece ülkeyle olan bağlarında kendilerini daha güvende hissetmek için İsrail'de mülk satın alan diaspora üyeleridir.
Birçoğu, güvenlik durumunun kötüleştiği zamanlarda yabancı alıcıların İsrail'de gayrimenkul satın almaktan vazgeçeceğini bekleyebilirken, İsrail Merkez Bankası tarafından açıklanan rakamlar, yabancı ikamet edenlere ait mülk piyasasının son çatışmalar boyunca sürekli güçlü kaldığını ortaya koyuyor. Onlarca yıllık çatışma, İsrail gayrimenkul piyasasında bir nevi 'olağan işleyiş' fenomeni haline gelmiştir; burada en kötü zamanlar bile genellikle işlemlerin kısa bir süre duraklamasıyla, ardından faaliyetin normale dönmesiyle ve birçok durumda yurt dışındaki alıcıların ilgisiyle daha da artmasıyla takip edilir.
İsrail'de metrekare başına ortalama ulusal emlak fiyatı yaklaşık 38.000 ₪ seviyesindeyken; Tel Aviv'de bu fiyat 55.000 ₪/m²'ye kadar çıkmaktadır. %4,8'lik alışılmadık derecede yüksek yıllık ortalama büyüme göz önüne alındığında, burada diğer çoğu varlık sınıfından çok daha büyük, güçlü bir bileşik büyümenin iş başında olduğu yadsınamaz. Her yatırımda olduğu gibi, tavsiyemiz evinizi sadece kısa vadeli bir kumar olarak değil, piyasalar dalgalansa bile sağlam, uzun vadeli bir yatırım olarak görmenizdir.
Kararı Etkileyen Faktörler
Belirsiz zamanlarda insanların neden İsrail'de mülk satın aldığını anlamak, sadece tablolara bakmanın ötesine geçmeyi gerektirir. Üç temel motivasyon sürekli olarak ortaya çıkmaktadır:
1. Kimlik ve Aidiyet
Birçok diaspora ailesi için İsrail'de mülk sahibi olmak sadece sağlam bir yatırım değil, aynı zamanda ülkeyle derin bir bağı somutlaştırmanın ve görünür kılmanın bir yoludur. Kudüs, Hayfa veya Netanya'da bir eve sahip olmak, birçok kişi için sadece fiziksel bir varlıktan daha fazlasıdır; köklerin, kimliğin, mirasın ve nesiller arası sürekliliğin bir sembolüdür.
2. Pratik Hazırlık
Avrupa ve Kuzey Amerika'nın bazı bölgelerindeki anti-Semitizm, birçok Yahudi ailesi için bir gerçeklik kontrolü haline geldi; diaspora'da "güvenli" yaşama günlerini kim hayal edebilirdi ki. İsrail'deki bir ev sayısız seçenek sunar; her zaman hemen oturuma hazırdır, Aliyah yapmak için bir köprü görevi görebilir veya bir yazlık ev olabilir; ya da gerçekten de gelecek yıllarda çocuklara ve onların çocuklarına yardımcı olmak için başvurulabilecek değerli bir varlık olarak kullanılabilir.
3. Piyasa Temelleri
Çeşitli son gelişmeler ışığında, son dönemdeki ve ilgili dalgalanmalara rağmen İsrail ekonomisinin sağlam kalmaya devam ettiğini ve gayrimenkulün bir dizi temel nedenden dolayı güçlü göründüğünü kendimize hatırlatmak ferahlatıcı olabilir. Avrupa zayıf GSYİH ile boğuşurken, İsrail'in performansı yüksek kalmıştır. Teknoloji sektörü bir miktar durgunluk yaşarken, İsrail ekonomisindeki diğer sektörler, dünyanın en demografik olarak dinamik ülkelerinden biri tarafından desteklenen konut sektörü de dahil olmak üzere güçlü bir şekilde büyümektedir. Tüm bu noktalar ve daha fazlası, İsrail gayrimenkulüne yatırım yapmak için güçlü bir gerekçe sunmaktadır.Pazar Dayanıklılığı: Sayılar Ne Gösteriyor
Yaygın kanının aksine, İsrail'deki gayrimenkul fiyatları çok yıllık bir dönemde hiç düşüş yaşamadı. Mülk fiyatlarının bir veya daha fazla dönemde düştüğü çoğu gelişmiş ülkenin aksine, burada fiyatlar sürekli ve istikrarlı bir şekilde yükselmeye devam etti. Ve bu, geçen kış gibi büyük güvenlik olayları zamanlarında bile geçerlidir; o zamanlarda insanların evlerini herhangi bir fiyata satmasını bekleyebilirdiniz.- Uzun vadeli düşüş (5-10 yıllık gerileme), İsrail'de hiç yaşanmadı
- Fiyat istikrarı, acil satışlar ve "panik" satış fiyatlarına gerek kalmaması
- Olay sonrası toparlanma: Genellikle olay sonrası ilk çeyrek içinde, ortalama olarak olay öncesi istikrarlı seviyelere geri döner
- Yenilenen diaspora ilgisi: güvenlik ile ilgili olaylar yurt dışından gelen uzun vadeli talebi artırma eğilimindedir
Uluslararası Alıcılar Neleri Bilmeli
İsrail'de bir yer mi satın alıyorsunuz? Ülkeye yeni gelenler, oyunun temel finansal kurallarını her zaman bilmezler. Size bunların neler olduğunu anlatmak üzereyiz.Satın Alma Vergisi (Mas Rechisha): Yabancılar, mülkün satın alma bedelinin %5-10'u oranında kademeli bir vergi öder. Ancak, Olim Chadashim (yeni göçmenler) için bu vergide önemli bir muafiyet bulunmaktadır. İlk evleri için oldukça yüksek bir eşiğe kadar %0 vergi ödeyebilirler.
Toplam Ek Maliyetler: Mülkün fiyatına ek olarak %5-12 oranında toplam ek maliyetler de bulunmaktadır; buna avukatlık ücretleri (%0,5-1,5) ve emlakçı komisyonu (%2) ile Mas Rechisha dahildir.
Finansman: İsrail bankaları tarafından yabancı ikamet edenlere yönelik ipotekler (konut kredileri) mevcuttur. Kredi-Değer Oranı (LTV) %50'dir (Olim için %75'e karşılık) ve İsrail Merkez Bankası'nın ana faiz oranı ile sabit faiz oranı arasında seçim yapabilirsiniz.
İsrail'de Kira Getirileri: Tel Aviv'deki dairelerin kira getirileri şu anda %2,5 ila %3,5 arasında değişmektedir. Kudüs ve Hayfa gibi diğer şehirler ise %3 ila %4 arasında getiri sağlayabilir ve yüksek değerlenme potansiyeline sahiptir.
Bilinçli Bir Karar Vermek
En güçlü alıcı, en bilgili alıcıdır. Sözleşmeyi imzalamadan önce bu hayati istatistikleri öğrenin.
- Konumları Keşfedin – İsrail'de hepsi farklı özelliklere, farklı fiyat etiketlerine ve büyüme potansiyeline sahip 159'dan fazla şehir bulunmaktadır. Girişimcilik faaliyetini sadece Tel Aviv ile eşleştirmeyin; bunun yerine Herzliya, Netanya ve Hayfa gibi diğer şehirleri, hatta Kudüs'ü inceleyerek ihtiyaçlarınıza hangisinin daha uygun olabileceğini görün.
- Profesyonel Araçları Kullanın: Farklı para birimlerindeki bir mülkün maliyetini karşılaştırmak için kullanabileceğiniz çeşitli çevrimiçi araçlar bulunmaktadır; örneğin ipotek ve kira getirisi hesaplayıcıları, Mas Rechisha mülk değerleme araçları ve döviz çevirici araçları gibi.
- Yasayı Bilin - İsrail emlak hukuku, Batı ülkelerinden farklı olarak bu pazara özgü birçok özellikle doludur.
Sonuç
Zor zamanlarda İsrail'de mülk satın almak yeni bir şey değil. Yine de, mevcut öngörülemeyen iklimde yapılan emlak anlaşmalarında özellikle özel ve hatta tarihi bir şeyler var. Karmaşıklıkları ve risk faktörleriyle bilinen İsrail emlak piyasası, yerel halk ve gurbetçiler tarafından zor bir piyasa olarak değil, bir yuva ve dolayısıyla uzun vadede güvenli bir yatırım olarak görülüyor.
İsrail'e dönmeyi planlayan bir Oleh (İsrail'e göçmen) olsanız da, zaten çeşitlendirilmiş bir portföye yeni bir varlık eklemek isteyen bir yatırımcı olsanız da veya anavatanlarıyla bağlantılı gayrimenkul satın almak isteyen bir aile olsanız da, İsrail piyasası diğer piyasalarda nadir görülen bir şeffaflık, güç ve uzun vadeli temel değerler sunar ve akıllı alıcı için uzun vadede geometrik olarak daha yüksek yatırım getirileri sağlar.